“老旧小区改造，三分在建，七分在管。”但我市大量的老旧小区没有专业物管，仅靠社区管管垃圾清运勉强维持。根据新一轮改造计划，我市将投资30多亿元，对344个老旧小区进行改造。这些改造后的老旧小区如何管？连日来，记者进行了调查。
西畔公寓小区，居民用五花八门的物品占位，将公共车位变为私有
样本
每年30元物业费，收缴率仍不足四成
越城区稽山街道西畈公寓小区位于鲁迅东路。昨天，记者来到该小区，门口无人管理。一同进入的，还有卖水果的小贩。
“我们小区建造时间久，以前地面破损，坑洼不平；私家车乱停，秩序混乱。四五年前，经过改造后，小区面貌焕然一新。”居民郭女士说。然而，小区物业管理没变化，跟改造之前一样，开放式管理，由此引发不少问题。
深入小区，记者发现占车位的现象特别严重。车位上，摆放着垃圾桶、电动车、婴儿车和交通警示锥等五花八门的物品。在10幢和14幢间的通道上，整齐地划着12个车位，每个车位都有东西‘霸占’。“我们停车不收费，随到随停，有些居民担心回家后找不到车位，早晨出门时就开始占位。车位‘私有化’成风。”居民凌女士说。
除了车位被占，其他问题也不少。小区绿化成了“唐僧肉”，堆积杂物，搭建晾衣杆（架）等，有些居民甚至将拖把晾晒在树枝上。还有楼道内、屋檐下，堆积着大量的杂物，影响环境卫生。
西畈公寓小区有885户人家，由两部分居民组成，即西畈村拆迁安置村民和昌安立交桥建造时的拆迁安置户。2015年，小区进行过一轮改造。西畈社区党支部书记凌仁夫介绍，小区改造之前，物业管理由社区代管，但仅维持保洁服务。改造后，社区多次向居民代表征求意见，希望成立小区业主委员会，再引入物业公司进行管理，但每次开会都遭到否定，最后仍由社区代管。
“资金不足，是引进物业公司的‘拦路虎’。”凌仁夫说，小区居民对购买物业服务的意愿不强，目前每户只需交每年30元的垃圾清运费，但收缴率不足四成。社区曾准备收取停车费，增加收入来源，对小区进行封闭式管理，但同样遭到居民反对。
调查
老旧小区物业大多由社区代管，但服务水平低
其实这些物业问题，在其他老小区同样存在。越城区迪荡街道天成花园小区，小区道路破损严重，不少坑洼有10多厘米深，绿化带上堆积的杂物比比皆是；小区通道、绿化带等处，私家车停放杂乱无章。“天成花园小区目前物业由社区代管，但服务的项目有限，其实我们也希望有专门物业公司接管小区，但居民意见难以达成一致，资金来源是个大问题。”迪荡街道有关人士说。
迪荡街道昌安新村小区也没有物业公司，居民的苦恼不少。“最烦的是停车问题，经常出现拥堵，纠纷不断，时不时惊动110民警。”该小区居民陈老伯说。
越城区城南街道南江枫林小区，由于物业费收缴率偏低，2012年物业公司撤走后，至今无物业公司入驻，小区物业由社区代管。“我们主要提供保洁服务，小区没有保安，霸占车位、私家车停入绿化带或毁绿等现象时有发生。此外，小区有绿化面积6万余平方米，养护成本大，社区资金有限，因而出现养护不及时。”该小区所在的南苑社区主任盛女士说。
记者对越城区部分老旧小区不完全调查发现，老旧小区居民购买物业服务的意识普遍较低，尽管物业费标准很低，收缴率仍不高，直接“吓退”物业公司。目前，没有物业公司的老旧小区，基本由社区代管。社区代管往往也只提供保洁等基础服务，绿化养护、治安维护和公共设施维修等几近空白。
采访时，一些社区干部表示，物业代管模式，增加了社区的负担。首先是经济负担，绿化养护、设施维修需要专业人员，材料费、人工费等费用需社区承担，但社区资金有限，往往出现维护不及时等情况。其次是人力负担，居民乱堆乱放，由于没有专人处置，清理整治工作最终压到社区身上。
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探索
各地积极探索新模式，老小区物管有望规范
随着老旧小区改造不断推进，我市各地正积极探索老旧小区物业管理新模式。
街道成立物业公司统一管理。越城区北海街道办事处成立绍兴市北卫物业管理有限公司，每个社区再成立分公司，由社区党组织书记兼任分公司经理，全面落实物业管理工作。目前,北海街道已对辖区50个失管小区的物业进行“兜底管理”。“老旧小区物业费收缴难，但我们物业服务坚持‘党建引领’这条主线，党员带头交物业费，还主动劝说周边住户，收缴率逐步提高。”绍兴市北卫物业管理有限公司常务副总经理陈小彩说。
引进物业公司直接管理。柯桥区柯桥街道柯亭小区规模不大，只有300多户人家，是个典型的老旧小区。小区改造前，物业一直由社区代管，居民每年交120元卫生清理费。2017年改造后，柯亭社区牵头组织成立小区业主委员会，并引进物业公司进行直管。“物业公司算了笔账，如果不收停车费，他们肯定亏损，不愿接手。经过反复做工作，居民同意交纳停车费，引进物业公司后实施封闭式管理。两年多来，效果不错。居民生活品质提升，我们工作负担大大减轻。”柯亭社区党总支书记姜小玲说。
业主委员会自治管理。越城区稽山街道美东社区下辖的京华新村、美东新村等老旧小区改造后，社区探索业主委员会自治管理，从党员、楼道长中选出小区业主委员会委员，再由业委会对小区物业进行自治管理。“物业管理的事项，及费用的收取和支出，全部由业委会承担，社区全程监督。”美东社区主任张眉说，“这种模式既让居民积极参与社区治理，又让社区干部从繁重的物业管理中解脱出来。”
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规范
老旧小区物业管理，将纳入地方立法
“老旧小区改造，三分在建，七分在管。”采访时，业内人士一致表示。在本轮老旧小区改造过程中，“改好”是重点，但后续“管好”也成了共识。市建设局有关人士说，他们按照“改造一个，接管一个”原则，逐步指导街道（乡镇）对改造完成后的老旧小区进行接管，落实管理措施。同时，还将成立业主大会，组建业主委员会等组织，确定小区管理模式、服务标准等相关事项。
与此同时，一些物业管理公司负责人建议，由于老旧小区以老年人居多，培养他们购买物业服务的意识至关重要；且小区规模不一，物业管理不适宜“一刀切”，因此要积极探索建立“共建共享”机制，对于规模较大的小区，通过招投标选聘物业公司，逐步实行市场化运作的物业管理模式；面积小的小区，可实行居民自治等管理模式。
据了解，市住房和城乡建设局已牵头起草《绍兴市物业管理条例》地方立法工作。“在条例草案中，对老旧小区改造和管理均有原则性条款，即要求各地结合自身实际，制定老旧小区管理细则，对物业进行规范化管理，建立长效机制。”该局有关人士说。
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越牛新闻记者 王晓宏
绍兴市新闻传媒中心编发