大修基金怎么提取?

jijinwang
我们这里的物业也是很恶心,为了提取我们业主的维修基金,关闭电梯两个多月,我们的楼层最高是24楼,真的感觉买房了,还要交物业,等于花了几十万,还得交房租,真的不值得,还不如租房住

一:维修基金怎么查询

可以到当地房管局 房屋维修资金管理中心查询

二:大修基金是怎么收取的

大修基金也称维修基金,各地区对维修基金的使用范围有各自的条款
,通常的使用范围和使用时间是:
1、公共设施质保期之后的修缮;
2、公共设备质保期后的修缮,即除了你自己专属部分和其他业主专属部分外的所有公共设施设备,如电梯、发电机、消防设备等。大修基金(算法)缴纳标准:商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额/为当地住宅建筑安装工程/每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。
根据建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》的规定:1、商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门应当根据本地区情况,合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额,并适时调整。2、出售公有住房的,按照下列规定交存住宅专项维修资金:(一)业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金,每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。(二)售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%,从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。商品房销售时,购房者与售房单位应当签定有关房屋维修基金交缴约定,购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位交纳房屋维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有,不计入住宅销售收入。首期专项维修资金交存的现行标准为:高层(含带电梯的多层)90元/平方米、多层(含别墅)50元/平方米。
法律依据:《住宅专项维修资金管理办法》全文第八条
1、房地产行政管理部门应定期与专户银行核对维修基金的交存情况,并在该物业范围内公布。
2、房地产行政管理部门应定期将维修基金交存情况报上级房地产行政管理部门。
3、业主委员会应定期向全体业主公布维修基金的使用情况和剩余情况。
4、单个业主可凭维修基金发票至开户银行查询本人名下维修基金的使用情况和留存情况。若物业因拆迁发生灭失的,业主可持相关证明至银行提取分户账户内的余额。
5、大修基金即公共设施、共用设备的维修基金。这也是商品房住宅所必须缴纳的,用于以后物业方面的公共设施、共用设备的大修和更新改造。

三:大修基金怎么交费

房屋维修基金是在当地房管局办理房产证时缴纳,大概是房款的百分之一。有的开发商卖房时,已经把维修基金加在里面造成不用缴纳的假象。其实羊毛出在羊身上开发商不是慈善机构?最用买单的还是广大消费者。当然这部分钱也是为了以后维护房屋所用缴纳也是应该的。


四:维修基金提取流程

申请要做的第一步,就是联系业委会或物业公司,由这两方在小区显著位置将申请维修资金的费用预算、列支范围等使用方案公示,告知业主。   其次,只要申请的材料符合要求,区县建委或者房管局就会在2个工作日内做出是否可以使用的决定,对于特别紧急的情况,当场就能拍板儿同意。   随后,市住房资金管理中心区县管理部、业主大会开户银行会在接到批复意见之日起2个工作日内办理支付,对于特别紧急的情况,只要不赶上休息日,管理部和银行会在24小时之内办理支付。

五:大修基金提取比例

01 要给楼市里的神秘资金算账了!

近日,财政部制定发布了《住宅专项维修资金会计核算办法》,自2021年1月1日起施行,住宅专项维修资金应当作为独立的会计主体进行会计核算。

财政部会计司有关负责人表示,通过规范维修资金的会计核算,有利于维修资金管理机构向广大业主交出一本符合统一核算标准的“明白账”,满足社会有关方面对维修资金会计信息的需要。

5月7日,经济日报发文指出:《核算办法》的出台,有利于进一步规范住宅专项维修资金的会计核算,保证会计信息质量,促进维修资金的规范管理和安全有效使用。

新的会计核算办法里,有以下几点需要注意:

1,账户实行专户存储、专款专用,把维修基金和代管机构的自身资产独立开来。

2,商品住宅和原来的公用房(比如直管公有住房、单位自管产等老房子),要分别建账核算。

3,独立核算后,业主交的维修基金确认为收入,期末转为净资产。

住宅维修资金,因为极其低调、数目庞大、一直潜藏在“水面之下”。

业主们都是听得多,见得少,兜里的钱肉疼得交上去,平时却又看不见,可以说是楼市里一股很神秘的资金。

新的会计准则,就是为了摸家底,揭开这股资金的真面目!

02 住房维修资金

所谓住房维修资金,是由业主交纳并所有,专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后维修和更新、改造的资金,在我国发挥着住宅“医保金”和“养老金”的重要作用。

在1998年启动房改时,住宅维修金制度也同步进行配套,最初的名字叫做“房屋维修基金”,这个称呼一直延续到了现在。

到了2007年12月,建设部和财政部联合发布《住宅专项维修资金管理办法》,把这笔钱的名字改成了“住宅专项维修资金”。

叫什么名字不重要,关键是钱从哪里来。

目前,业主购房同时需要“按住宅建筑安装工程每平方米造价的5%-8%缴交”首期住宅专项维修资金,作为小区日后维修养护之用。

而当余额不足首期交存额30%时方才续交,续缴时,一般也按照现行的维修基金标准缴纳。

具体流程是这样的:

没有业主大会的情况下,资金缴存——房管局代管,委托当地银行开立住宅专项维修资金专户——物业申请动用资金。

已有业主委员会的情况下,资金缴存——业委会开立专户,房管局监督——业委会申请备案动用资金。

根据中国物业管理协会数据统计,截止2014年底,我国收缴的房屋维修资金在5000亿元左右。

要知道,从2014年至今的6年内,房地产年销售面积已经达到了惊人的17亿平米,相当于每年卖出去1700万套房子。

如果考虑到最近6年新交资金,目前的住宅维修资金远远不止5000亿。

03 维修资金提取率太低

明确了这笔钱的概念后,我们来聊一聊,为什么要给住宅维修基金算账?

原因很简单:这么大笔钱,提取率太低了!

审批手续繁琐是一方面,还需要业主各种论证,开会决策,平时都忙着上班生活,随便一个方案,大家都七嘴八舌推诿扯皮,就算把方案报上去,光提取周期就在一年以上,门禁、电梯、管网出问题的话,黄花菜早就凉了。

从各地的实践来看,维修资金的提取率普遍都在2%左右。

截止2018年底,北京累计归集商品住宅专项维修资金549.56亿元,支取44.36亿元,提取比例8.07%,这在全国算很高的提取率了。

天津2018年收了57亿,划拨了1.9亿,提取率仅3.3%。

截止2017年8月,深圳累计收了150.39亿元,支取3.60亿元,提取比例仅2.39%。

截止2019年6月,青岛累计收了98.9亿元,支取794万元,提取率0.08%,低到不能再低了。

截止2015年年底,广州累计收了174.52亿元,支取1.97亿元,提取比例1.13%。

这可都是白花花的银子啊!

04 房屋老龄化问题日益突出

一边是巨大的余额趴在账上,另一边是住房养护的需求日益强烈。

1998年的住房商品化,开启了房地产市场巨大的供应。

但是,房屋养护却没有跟上来,维修基金形同虚设。

绿化带裸土化,长遍杂草都没人管,草坪上随意停车。

管网快速老化,平时疏于管理,取暖时才发现各种问题。

消防设施做做样子,连丢了都不知道,清扫垃圾费要等到堆满了才行动。

交房时门禁、可视对讲、智能识别系统显得高大上,没等几年就成了摆设。

要知道,住房商品化已经有22年时间了,随着卖出去的房子越来越多,房屋老化的速度、范围远超我们的想象。

更关键的问题是:老房子维护成本高,交到账上的维修基金却并不多,因为首期住宅专项维修资金与当时工程造价有关,房龄越长的老破小,房屋养护的需求就越强烈。

成千上万亿的钱提不出来,“房屋老龄化”的问题日益突出,这才是给住房维修资金“算账”的原因。

05 为“旧改”铺路

这个配套政策,恰好跟“老旧小区改造”有关。

仅在4月份,高层就强调了3次旧改。

4月14日,国常会提出“2020 年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近 700 万户,比去年增加一倍”。

4月16日,住建副部长黄艳介绍,自2019年起,将城镇老旧小区改造纳入保障性安居工程,去年各地改造城镇老旧小区1.9万个,涉及居民352万户。又强调了“今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户。”

4月17日,高层会议提出“要积极扩大有效投资,实施老旧小区改造”。

方正证券夏亦丰做了一个测算,将老旧小区的改造分为三部分:楼本体、小区公共区域、完善小区环境。

这三部分的改造成本估算分别为400、200、100 元/平米,合计改造一个小区的成本约为700元/平米。

如果再加上改造企业的利润(3%利润+2%管理费),总投资预计会达到4万亿。

问题是,钱从哪里来?

一二线城市财政能力很强,可以用补贴模式,像上海可以实行市级补贴30%,区级补贴40%,剩余业主承担。

对财政能力较弱的三四线城市怎么办?

只能是“自筹资金,适当补贴”,或引入PPP模式和社会资金,让企业先垫资建设,把改造后的比如商铺、车位经营权、产权让渡给企业。

这两种模式下,财政补贴的力度不够,企业投资剩下的缺口,只能动用住房维修资金,没有其他办法。

从这个角度看,给住房维修资金“算明白账”、“摸家底”,也是为了给旧改铺路。

06 房地产的关键一步

统计局公布的人口数据显示,截止2019年底,我国城镇住房人口已经达到了8.4亿人。

越来越多的高层住宅拔地而起,按照我们的房屋老化速度,虽然不至于变成所谓的“平民窟”,但未来10年、20年的时间里,迟早会面临跟“老破小”一样的命运。

因此,老旧小区改造,在某种程度上起到了“探路”的作用。

现在改造的是2000年之前的旧房,一旦模式成熟,2000年以后的旧房、高层住宅也会进行改造。

而数额巨大的住房维修资金,是每一户家庭在买房时交上去的真金白银,以后提取率必然会升高,审批手续也会更简便。

现在把账算明白,是为了以后提取时不互相扯皮、不延误工程进度、不影响居民生活质量,也是房地产市场迈向成熟的关键一步。