要回答这个问题，首先我们看下什么是reits基金，简单的讲，reits其实就是把基础设施项目的权益打包，卖给投资人收租。常见的reits资产包括高速公路收通行费，园区物流收租金，环境治理收处理费。这些项目扣除运营成本之后，将绝大部分利润通过分红发放给投资人，这就是投资REITs获得的回报。
这次的9只Reits基金要注意2点：
1. Reits有封闭期，这次发行的9只reits基金，封闭式最短的21年，最长的99年，封闭式这么长，意味着后续二级市场流动性必然不好，短期由于宣传炒作可能会有一些溢价，长期看大概率场内是会有折价的，现在买大概率会吃亏，真想买可以等一等，后期有折价的时候在场内打折买。
2. 认购分场内认购和场外认购，场内认购的份额，可以直接在场内进行转让，场外认购的，如果想要转让，就必须办理转场，关于场外基金如何转场内，我之前有文章给大家介绍过，有兴趣的可以翻看下历史文章。对比来看，选场内更方便，毕竟可以直接转让。
至于要不要认购，我个人是不打算申购的。
因为买REITs，就像买一个公用事业公司的股票，而这类股票，因为没有什么成长性，在市场里本来就不火，换个reits名字，也改变不了它的本质。如果你看中了这类基金的高分红，但是也千万不要忽略了这类资产估值本身波动所带来的影响，历史上多次经济危机的时候，reits基金回撤幅度也是相当大的。
以上只是我个人对reits的一些看法，具体要不要认购，各位看官还是要自行斟酌下，如果你觉得柠檬哥的分析对你有帮助，欢迎点击关注一键三连[握手]
一：reits基金怎么选
REITs起源于1960年的美国，目前约有8700万美国人（大约每4个美国人就有1个人）通过退休账户401K投资REITs。REITs主要收益来自于持有不动产的租金收入，适合长期投资，是养老金和保险资金等长期资金的重要投资标的之一。因此未来REITs有望成为居民标配。
一、首先我们先来了解何为REITs?
官方解释为：REITs 是通过募集投资人资金，以能够产生稳定现金流的不动产作为基础资产的投资计划、信托基金或上市证券，投资标的包括商业地产、基础设施等。其中，主要投资于基础设施的产品，被称为基础设施类 REITs。
简单来说，REITs 是一种实现不动产证券化的重要金融工具，一种将低流动性不动产转换为能够被广大公众投资者投资交易的金融产品。
打个比方：就是一群投资者把钱凑到一起，交给一个基金经理，让他去投资房地产（例如商场、住宅楼、宾馆），或者基建项目（例如机场、铁路、公路），然后赚到的钱，扣掉基金经理的工资（管理费），然后大家分。
钱还是那个钱，房子还是那个房子，在开发商手里，那叫“不动产”，拿出来做成REITs，分给大家，这就叫做“资产证券化”。
二、这种模式类似公募基金，但实质区别较大。
共同点在于：一开始，REITs 主要采用的是信托组织模式，即契约型 REITs，通过发行可获得收益的信托凭证来募集资金并投资于不动产，这与公募基金的运作模式非常相似；
区别在于： REITs 所募集的资金不是投资于公开市场中的证券，而是投资于房地产等不动产。不过，随着 REITs 组织模式的演变，权益型 REITs 出现，其依据公司法成立和运作，并通过发行股票来筹集资金，可见权益型 REITs 从本质上讲是一种股票，而不是基金。
三、那REITs投资有啥好处或者特点呢？
1、 REITs 有强制分红要求，且分配的红利可以在税前抵扣，从而避免双重征税，如美国要求每年至少以股息形式分配其普通应纳税所得额的 90％，否者征税。
2、 所募集资金的很高比例必须投资于不动产，收入主要来自于不动产产生的租金或者增值，如美国要求至少 75%投资于不动产或相关份额，日本要求至少 95%的总资产必须投资房地产及相关资产。
3、 专业不动产管理团队管理运营，REITs 底层不动产通常由公司组建的或者委托第三方的专业不动产团队进行管理运营。
4、 底层资产丰富，REITs 底层资产可以是能产生稳定现金流的写字楼、商业零售、酒店、公寓、工业地产、基础设施等不动产，且 REITs 可自由购买或处置底层的物业。
5、 流动性好，REITs 可以像股票一样在二级市场自由交易。
四、交易结构试行“公募基金+ABS”的模式。
“公募基金+ABS”模式下，公募基金可购买基建 REITs，基金可在交易所上市交易。原始权益人必须参与战略配售，份额不少于发行量 20%，持有期不少于 5年。试点项目投资金额数亿至数百亿不等，聚焦重点地区的大型基建项目：包括仓储物流、交通设施、市政工程和污染治理等传统基建补短板项目，同时鼓励信息网络等新型基础设施试点。
五、为何在此时推进基础设施REITs?
1、基础设施是政府的主要投资领域，投资额通常占政府投资的一半以上，基建投资增长也是我国投资增长最重要的动力源之一。进入2018年后，我国基建投资的累计值和单月值的同比增长率出现下降，并在低位保持稳定，基建投资增速有所放缓，其主要原因是基建融资受限，地方政府作为基建设施建设推进的主体，近年来随着地方政府债务规模的扩大，我国加强了对地方政府融资的管控。基建投资增速的放缓会导致我国经济增速下行的压力增大。从拉动经济增长的三驾马车看，基建投资对维持经济增速至关重要。
公募REITs以基础设施为切入点，符合当前基建领域投融资的需求。基础设施公募REITs以市场化的方式吸引社会资本参与基建项目，借助资本市场的定价机制，推进基础设施建设高质量发展，推动经济高质量发展，助力中国经济转型升级。
2、疫情冲击下的选择。疫情导致失业率严重，基建能带动大批就业岗位，因此成为管理层首选。同时在全球经济下行、低利率环境下，投资者更加倾向于保守的投资策略，因此REITs更加符合上述定位，这是基于REITs自身的收益机制模型决定的，REITs的收益主要有两类，一类是定期派发的股利收益，另一类是在二级市场上低买高卖的资本利得。
六、如何看待推出基建REITs的重要性。
1、盘活存量资产，拓宽基建融资渠道。
我国经历过去数十年的快速发展，已经积累了百万亿量级的存量基建资产。这些资产广泛存在于地方政府、城投公司、社会资本手中。但是由于基础设施资金投入量大，回收期长，加之近期火热的新型基础设施投资具有技术研发和应用商业模式不确定的特点，对于政府和企业而言，大量的存量资产无法及时变现，退出渠道受阻，也阻碍了投资热情。
2、化解地方政府债务风险，平稳保障基建资金
基建REITs可以和PPP相互促进、相互补充。PPP为基建REITs提供了大量优质的基础资产，而基建REITs则为PPP项目的早期投资者提供了一条可行的退出通道，社会资本投资参与PPP项目的热情有望被提振。
3、疏通投资通道，满足投资者资产管理需求
REITs的理论实质在于通过证券设计的方式，将由存量不动产产生的、大规模的、长期的、稳定的现金流在资本市场证券化，连接资金的供给方和需求方，从而实现资源整合与跨期配置。基建REITs的提出，有利于疏通储蓄转化为投资的通道，拓宽社会资本的投资渠道，满足居民理财资金、养老金、社保资金、银行机构、保险机构等资管机构的多样化需求。
4、有利于价值发现，合理引导资金配置。
市场会对基础设施资产或是房地产进行相对准确的定价，这样给中国的房地产市场、中国的基础设施提供一个很重要的定价的“锚”。提供定价基准之后，可以根据资产的内在价值通过市场交易形成相对合理的定价，从而引导资源的有效配置。在这个意义上，REITs可能成为未来中国金融供给侧改革最重要的抓手之一。
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