1、万科郁亮：万科在管理方面，过往分布式的特点造成了离散度大的问题；
2、万科郁亮：2021年万科业绩表现不好，向52万名股东致歉；
3、万科郁亮：在万科38年发展史上，出现了三次利润下滑；
4、万科郁亮：有利于市场稳定的政策措施正在不断出台；
5、万科总裁祝九胜：公司未来开发毛利率可维持在20%水准；
6、万科郁亮：公司以每个业务能不能独立上市为成功标志之一。
本文来源：时代财经 作者：陈伟纳
因11月5日正式提出将万物云分拆上市，为审议相关议程，11月26日，万科在深圳大梅沙召开了2021年第一次临时股东大会。
据时代财经现场报道，出席此次临时股东大会的包括万科董事会主席郁亮、董事、总裁及首席执行官祝九胜、监事会主席兼工会主席解冻、执行副总裁兼首席运营官刘肖、万物云首席合伙人兼首席执行官朱保全、执行副总裁兼财务负责人韩慧华、董事会秘书朱旭等。
万科2021年第一次临时股东会现场 时代财经/摄
除了解答万物云上市的相关问题，业绩、股价、市场环境，近期围绕在这家龙头房企和整个地产行业亦有诸多讨论，对此，郁亮等管理层现场一一为投资者解答。
对高估值充满恐惧，万物云已经发展成熟
在地产行业下行，物业股估值较去年大幅缩水的环境下，万科提出分拆物业板块上市，虽然为市场带来了一定的信心，但不少投资者仍质疑万科是否已错过了最佳的时期，大环境会对万物云上市的估值表现带来不利影响。
对于股东现场提出的万物云上市时机的问题，郁亮指出，对高估值要充满警惕与恐惧，过高的估值有可能会对员工心态等造成一个不切实际的预期。估值相对理性的话，反而更有利于员工业务的成长与更好的心态。“我觉得上市时间点目前可能比去年更合适，因为市场估值趋于理性，理性资本市场才能给予真正优秀的企业一个适当的定价”。
此外，也有观点认为万物云上市或是为万科“输血”，对此，郁亮回应称，“说物业上市是解决万科资金问题，这是不存在的。万物云选择在这个时候分拆，是考虑到今天它已经成为一个城市服务商了，而不是一个传统物业服务商。我觉得万物云已经成熟了，再说孩子大了以后也想独立发展，所以也要满足他们独立发展的想法。”
万科董事会主席郁亮 图片来源：万科官网
至于如何定义万物云，以及万物云的未来是否要打造成科技公司，对此，朱保全表示，万科物业四个字很难覆盖今天业务的全面性，而选择“万物云”这三个字，是因为结合了“万科的万、物业的物、未来的云”。
“因为叫万物云，大家可能难免想，你是不是把自己定义为科技公司，是不是把自己定义为科技股。在这里也跟大家正式明确一下，我们把科技、云服务作为我们未来重仓投资的方向，但是在公司的业务领域，我们是把自己定义为服务业。”朱保全表示。
万物云首席合伙人兼首席执行官朱保全 时代财经/摄
据时代财经了解，万物云目前的业务领域主要涵盖两个方向，一个是基于住的消费，这是公司重点发展方向；另一个是基于企业服务，主要涉及企业和政府的外包领域，不过目前国内市场（含香港市场）并没有这个领域，万物云希望能够尽早并入这一板块的业务。“这是在业务领域里面最希望走的赛道和定义的方向。”朱保全最后补充道。
值得一提的是，根据股东会结束后发布的股东大会决议公告，当天股东大会审议的议案全部获得通过，不过，在对于万物云上市的相关决议中，反对的比例均超过6%，其中《关于分拆万物云境外上市仅向公司H股股东提供保证配额的议案》获得了超11%的反对票，而反对票主要来自小股东。
除物业板块外，郁亮表示，万物云之后，希望几个业务在未来几年之内都能陆续上市，包括长租、物流等等。
业绩下滑是不争的事实，郁亮称为股价下跌感到抱歉
在结束了万物云的相关提问后，现场投资者们接连抛出“业绩下滑”“股价下跌”“明年经营计划如何”等问题。
根据万科公布的销售数据，2021年10月，万科实现合同销售面积258.1万平方米，合同销售金额419.5亿元，今年前10月，万科累计实现合同销售面积3204.5万平方米，合同销售金额5210.7亿元，均出现负增长的情况。
面对这样的销售业绩，有投资者要求“万科诚恳回答”。对此，万科总裁、首席执行官祝九胜坦言，业绩短期下滑是不争事实，但从中长期视角看，万科对其所服务的客群、所进入的城市、所选定的赛道以及要构建的能力都保有信心。
对于地产行业近期遇到的问题，祝九胜表示，“在今年三季度，整个市场出现了一些大家都看得到的变化，这对我们来说基本是一种煎熬。”
他指出，行业正在经历阵痛，这带来了一些代价，这里面包括能力问题，也包括认知的问题。“过往经过了一个高速发展的阶段，而到这个历史阶段，是整个行业要缩表，要去规模、去金融化、减杠杆等。网络有句语言，今天流下的泪都是以前脑袋进的水。回顾历史，我们确实有认知没有到位的情形。”
对于万科未来如何选择方向，祝九胜谈到，现阶段万科认为安全比增长重要、能力比规模重要。而具体能力包括：在传统开发业务融入适应新的常态的能力，在不动产的经营和服务中找寻更能形成正面利润贡献的能力。“万科也在不断地探索，也在找一些新的解题方法，这需要我们长期坚持、长期努力，长期为我们的投资人和利益相关各方面创造真实的价值。”
另一个颇受投资者关注的问题是股价的大幅下跌。今年3月份以来，万科的股价一直处于震荡下行的状态。3月3日，万科经历今年股价最高位32.25元/股，此后一路下跌，11月26日收盘，万科A报价18.99元/股，与最高位相比跌幅高达41.12%。
对于万科的市值管理，郁亮称感到很抱歉，工作没做好。“股价下跌有宏观的因素，也有自己做得不好的因素。确实跟优秀同行相比，我们的股价表现不太好，我觉得特别不好意思。”
郁亮透露，自己持有万科股票逾30年，如今压力特别大。首先，集团内2000多名骨干共同持有公司5.04%股票，这些股票以公司奖金的形式存在，但股价的波动随时会影响大家奖金的多少。
他表示，万科的任务不只是要**，还通过长期激励员工做出业绩才能获得奖金，超出了平均ROE以上的部分才能计提奖金。“但是我们的股价表现不仅反映了盈利能力，也反映了公司的成长性。显然公司在盈利能力，以及给投资人的想象空间两方面做得都不够好，所以造成今天这种局面。”
会议的最后，祝九胜透露了万科制定经营计划的依据，是根据市场变化情况动态进行调整。但在销售方面，万科没有太强的目标。并表示，万科目前已着手制定明年的经营计划，但市场形势尚未清晰，不过可以确定的是，2022年最低的经营目标会比2021年有所下调。