门面维修基金怎么算的(门面的维修基金是多少)

jijinwang
这一定是还建小区、没有维修基金,纯商品房小区哪里有门面属于业主的?所以没代表性,作者有目的地不讲真实情况。

稳定的价格是市场长期平衡的结果,具有重要参考意义。

在郑州,过去10年,主城区住宅底商的租价中位数在120-150元/月/㎡区间波动。纯一层主力商铺价格区间:2.2万-3.5万元/㎡。市场售租比一般为150-200,投资回报率5%-8%,人均商业面积为0.7-0.91㎡/人。

但住宅临街商铺不是标准化产品,受所在区域(1000㎡以内)的居住人口、消费购买力、商业面积,以及业态经营能力等诸多因素影响,用市场一般价格去衡量具体产品时,自然就会产生很大偏差。

商铺投资,占用资金大加之流转成本高,对于许多普通投资者来说,一旦投资失败,可谓“一铺毁所有”。所以本文结合具体案例,简化计算方法和数据,利用租金营收比,以及预算区域内居民日常消费总额等数据,推算预期营收、租金水平,以判断现售价是否值得投资。具体如下,抛砖引玉。

计算逻辑:

1、估算区域日常消费总额

消费总额=居住户数*日常消费均值*社区商铺消费占比

备注:

日常消费均值指:每户用于日常用品(早餐、日常用品、洗衣、洗车、理发、烟酒、服饰等)的消费,由走访抽样所得。

√ 社区商铺消费占比:指在周边消费占总消费的比例

2、商业面积统计

商铺面积总和=区域内所有商铺合计面积(不含大商业)

3、计算商铺单位面积营收

单位预期营收=消费额/总面积

4、商铺预期租金

预期租金=预期营收*⅓

备注:采用普遍流行的房租占营收的⅓的市场惯例

5、倒推商铺可投资的最高价格

商铺可投资的最高价格=月租金*(售租比=150)

为了使投资趋于谨慎,采用了售租比是150


案例一



谦祥城市花园,3200户,商铺49套,总面积7210㎡,实际售价:一拖二1.8万元/㎡,纯一层2.4万元/㎡。经市调,居民日常消费抽样户均1550元/月,由于周边无大商业,本区域社区消费占比达90%以上。

试算:

1、区域日常消费总额

月消费总额=3200*1550*90%=446.4万元

2、商业总量

商铺总面积=49套面积之和=7210㎡

3、单位面积营收

单位面积营收=446.4万/7210=619.1元/㎡

4、单位预期租金

单位预期租金=预期营收*⅓=206元/㎡/月

5、可投资的价格上限

价格=206*150=30900元/㎡

综上,谦祥城市花园社区商铺可投资的最高单价为30900元/㎡,大于其优惠后单价2.4万/㎡,因此该商业比例可投资。

案例二



农业路某龙中心,居民4300户,商品270套,面积2.2万㎡,售价为1.8-2.2万元/㎡,居民消费抽样1720元/㎡,社区消费占比80%。

则:

1、区域日常消费总额

月消费总额=4300*1720*80%=591.68万元

2、商业总量

商铺总面积=2.2万㎡

3、单位面积营收

单位面积营收=591.68万/2.2万=268.95元/㎡

4、单位预期租金

单位预期租金=预期营收*⅓=89.6元/㎡/月

5、可投资的价格上限

价格=89.6*150=13440元/㎡

综上,升龙中心社区商铺可投资的最高单价为13440元/㎡,小于其优惠后单价1.8-2.2万/㎡,故投资需谨慎。

说明:

一、郑州主城区临街主力商铺月租金为120-150元/㎡,部分小商铺,由于面积小总租金相对低,可以月租金到300-600元/㎡。但不具有普遍性。

二、影响整体商铺租金的重要因素:1、区域内日常消费总额(不同区域差异较大,建议参照值1500-5000元/月);2、商业总量(建议参照标准0.7-0.9㎡/人);

三、即使整体租金较高,租售比低于150,也并非所有商铺都值得投资。同一片区的商铺,可能会因为动线、朝向、小区出入口、广场、学校、菜市场等都会产生影响,要具体问题具体分析,以上测算只是整体判断。

四、试算用的居民消费收入,建议要每个小区都有数据,按照人口权重进行加权平均,建议300-800组。

五、未采用售楼部常用的最高租金试算,而是用长期商户能经营下去的租金。(这样更合理)


作者:Jack

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