1、维修基金使用难
部分业主秉持着事不关己的心态，不同意使用维修基金。部分业主也担心维修基金用完了后续再碰到问题没有资金维修，因此也不同意使用。
2、维修基金钱不够
维修基金都是在交房的时候业主按照当时政府定的标准缴付的，时至今日已经没办法满足物料、人工等维修成本了。这也是老旧小区的通病，再要向业主收取的话很多业主不同意。
最理想的解决方案物业牵头找工程队报价，维修基金出一部分，顶楼业主出一部分。
一：用大修基金业主不同意
都市快报
前晚8点多，临平星雅嘉园逸品苑小区，外墙粉刷层水泥块脱落，先掉在11楼阳台玻璃，之后砸到楼下草坪上，幸好没人受伤。
此前报道>>昨晚杭州一小区外墙粉刷层脱落，水泥块砸到阳台玻璃后掉落，幸好楼下没人！业委会想用维修基金来修，快一年了为何还没进展？
据了解，最近几年，这个小区外墙上的水泥块经常掉下来，砸到车上或业主家玻璃上，小区业委会也想通过使用物业维修基金来修补，但快一年时间，由于达不到70%小区业主同意，事情迟迟没有进展。
昨天快报官微和橙柿互动App报道后，很多网友评论留言。
网友“初夏”说，不同意业主也是心大啊，这么严重的问题还不赶紧解决。
网友“厚厚”说，这有什么好不同意的，为了安全！钱比安全更重要吗？
网友“莫小天”说，这么大的安全隐患居然还有那么多不同意的？哪天真砸到自己头上，哭都来不及！
也有网友分享了自己的经历提供参考。
网友“丫丫”说，我们单元楼是楼顶漏水，业主向物业提出申请，物业填写维修基金使用申请表，请本单元业主签字同意，80%左右业主同意就可以启动物业维修基金，这个过程中，物业很尽责，业主很通情达理。
“丫丫”姓于，住在西湖区。她说，自己家住在小区单元楼最上面一层，前几年和今年，家里屋顶上出现过两次渗水，先后向物业提出申请维修基金，最后都解决了。“领居们很友好，物业很尽责。”
为什么小区部分业主不同意使用维修基金？
据了解，星雅嘉园分逸品苑和逸景苑两个小区，共8幢547户，除了逸景苑3幢和4幢外，其他6幢都发生过外墙脱落情况。
之前业委会在业主中征询意见，外墙脱落不同意使用维修基金的业主中，逸景苑3幢和4幢业主比较多。
统计数据显示，前天出事的逸品苑4幢2单元的45户中，36户同意使用维修基金，这也是小区8幢房屋中业主同意使用维修基金比例最高的单元楼。
下午，我在小区里做了一个小调查，采访到三位不同意动用维修基金的业主。
三位业主中，一位住在逸品苑，另外两位住在逸景苑。不同意的理由主要有两点：一是认为外墙脱落是小概率事件，没必要动用维修基金；二是自己家没出现过外墙脱落，所以填了不同意。
同意使用维修基金的业主观点也很明确。
其中一位住在逸品苑2幢的业主说，不管有没有外墙脱落或其他情况出现，小区年份确实老了，需要保养。
昨天下午，我见到了事发单元楼11楼的业主俞阿姨。她说，当天晚上家里还好没人。
“我平时住在市区的，周末才回来，专门回来处理这件事。”
被水泥块砸中的地方在俞阿姨家阳台，上方有一整块玻璃，有点像“阳光房”，玻璃上还有好几块从13楼掉落的水泥块。
这两天因为天热，俞阿姨用布料将阳台遮挡起来，看不到玻璃上方是否有破损，“不管破没破，这已经不是第一次了，老这样掉水泥块，都快成心病了。”
除了外墙粉刷层水泥块脱落，俞阿姨家的卧室之前还出现过渗水现象。
“我们这幢楼水泥块脱落经常发生，这次还好楼下是块大草坪，如果掉落的地方是孩子和业主经常走的地方怎么办？砸到人怎么办？”
有橙友提出，像老旧商品房外墙脱落，是否可以划入老旧小区旧改项目中？
星桥街道办事处工作人员说，根据现有的政策，列入老旧小区提升改造项目的小区一般为建成已超过20年，且存在较为严重功能缺失、质量缺陷等综合情况的小区，正式列入前还需要相关区级主管部门审核，审核后以政府投资项目形式进行项目审批及建设。
据了解，星雅嘉园建成于2007年，未满20年，且目前主要问题为外墙装饰层脱落问题,并不符合旧改条件，当务之急为尽快对外墙脱落隐患处进行清除，并同步开展修复工作。
这位工作人员说，对于这次的事情，星桥街道非常重视，相关负责人已将此事交给相关科室落实。
落实内容主要涉及两方面：一是安排相关人员协助业委会排查隐患、牵头落实维修基金；二是街道城建相关科室协助对维修方案进行服务性技术指导。
新《杭州市物业管理条例》规定：
楼幢三分之二业主表决 其中半数以上同意
就可以动用物业专项维修基金
很多橙友提出，外墙脱落不是小事，这么紧急的事为何不能按特殊情况处理，除了70%业主同意动用维修基金外，还有没有其他办法？
星桥街道相关物业科工作人员说，根据2022年3月1日正式实行的《杭州市物业管理条例》第三章第十六条第五项，使用物业专项维修基金需要业主共同决定。
该条例说，业主共同决定事项，应当有专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，如果使用物业专项维修金，同时应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
也就是说，如果某小区某幢楼多次出现外墙脱落，只要该幢楼的三分之二业主参与表决并且参与表决的业主有半数以上业主表示同意，那么就可以走流程申请使用专项维修基金。
“简单说，这个70%业主同意不是很准确，并不是动用维修基金一定要全体业主来参与，某一幢楼的业主也可以申请动用该幢楼所属的维修基金来维修相关项目。”
紧急情况还可通过“绿色通道”
不需要经过业主表决程序
另外，如果共有部分发生危及公共安全或严重影响业主居住使用的紧急情况，业主还可以通过“绿色通道”直接申请。
新的《杭州市物业管理条例》第六章第七十三条规定，危及公共安全以及严重影响业主居住使用的紧急情况包括：电梯严重故障，消防设施、器材严重损坏，建筑外立面存在脱落危险，围墙道路坍塌，屋顶以及外墙渗漏等。
“发生这样的紧急情况，可以立即使用物业专项维修基金对共有部分进行维修和更新、改造，维修方案经业主委员会审核，并经所在地的街道办事处或委托的居民委员会确认后，可以不经业主共同决定，直接申请。”
如果业主同意可以使用物业专项维修基金，申报时需要哪些材料？
首先由申请方和监督方来街道核实，查询专项维修金具体余额，并根据实际余额情况，委托专业的施工单位出具预算方案、维修报价单，并在小区进行公示。
公示结束后，通过征求意见表去征求业主意见，符合前述双三分之二的双二分之一条件的，那么再推进维修。
小区业委会杨主任说，如果小区一幢楼也可以申请物业专项维修基金，接下来会考虑与业委会成员讨论。“这个涉及所有业主的利益，目前肯定是先在业委会会上讨论，之后再进一步确定。”
【
二：大修基金业主们不同意物业能用吗
谢邀！化粪池清理是小区物业的职责范围，业主所交物业费应包含此项费用。化粪池清理不可能动用大修基金，因为大修基金的使用要业主大会双超2/3通过才可以使用。某单元的化粪池清理其他单元的业主不可能受益，怎么也不可能全体业主的三分之二会同意。化粪池清理与单元电梯更新要本单元受益业主共摊是不同的，化粪池清理包括在物业的成本之中。三：业主不同意动用维修基金怎么办
事实上，物业维修基金的用途只能用于维修共有物业，但小区的共有物业并没有登记确权。例如，屋顶是覆盖下全体业主的共有物业，但往往许多业主认为只是顶层业主的事，不同意使用维修基金。又如，外墙是属于共有物业，不能乱加建任何凉棚，所贴瓷片剥落，应该由物业维修基金支付。但往往得不到认同。最关键的是共有物业应该如何登记确权，而维修基金应该依登记而确认。按照《物权法》，共有物业的处分、使用、维护，都是全体业主的权利，由业主大会作出决定，由选举产生的业主委员会执行。但是，我们有多少楼盘成立了业主大会，有多少楼盘选举产生了业主委员会？不到20%！这怎么能有效使用物业维修基金？
我们的物业登记确权，只有在售楼之前的开发商的大确权，售楼时只给购房者专有物业的小确权，余下的物业并没有分别确定共有物业和开发商的专有物业。一方面让开发商免去其专有物业也应该分摊的物业管理费，另一方面让开发商挪用物业维修基金去维修他自己的专有物业。这极大地侵犯了业主的私有利益。至今，在不动产登记里，依然不对共有物业进行不动产登记，怎么能维护业主私有物业维修基金的利益？
物业维修基金是业主自己私有的钱！但只能用于共有物业的维修。你把它分到每个业主的账户，而共有物业的维修所需费用，是由业主大会来确定的，由业主委员会执行的。费用不由业主委员会立账，而每家每户立账，怎么能够执行业主大会23多数的决定？
沦为“沉睡”的资金，自然就会被管理部门用于谋利。但应该明确，其增值应该归业主所有，而不是归维修基金管理部门所有。其增收应该在审计之后，分配到每个物业维修基金上。
总之，物业维修基金是老百姓私人的钱！管理部门没有权力以管理者自居来随意使用。为了用好物业维修基金，必须对共有物业登记确权，必须召开业主大会，必须将物业维修基金帐户建立在业主委员会名下。没有这些具体的落实，《物权法》以及随后的各种《物业管理条例》都只能是一种空想，这就是物业维修基金难以使用的根本所在。
首先物业共用部位、共用设施设备保修期届满；其次维修资金足额交存，维修项目符合维修资金使用范围，或者维修项目符合维修资金使用范围，且有部分业主已交存，部分业主未交存但已就本次维修资金使用分摊标准达成一致且将维修资金应分摊额存入市维修资金专户；最后维修资金使用方案须经使用范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
当然可以，但是首先的是要业主同意，其次是在维修基金维修或是更换使用的条件下
四：电梯坏了业主不同意使用大修基金
首先，物业根本无权动用维修资金，什么是维修基金，得弄清这个概念，物业收的物业费中含25%的维修基金，可不是开发商交房让业主向城建局交的房屋维修基金是两回事。后边的维修基金是20年后方可动用的基金。前边的维修基金是物业可以不经业主同意就可以动用的，但属专项基金，只能用于小区公共设施维修的基金，当年若用不完移交下年使用！维修基金物业当每月公布使用情况但物业不得挪用。这在《国务院物业管理条例》中有明确规定和挪用的法律责任。
维修资金的启用是有一定程序的，但是关于电梯启用维修资金是否要经过双三分之二业主同意，地方政策不同，建议查找当地住建部门关于维修资金使用的条例。
以陕西西安为例，电梯属于特种设备，发生故障电梯相关质检部门出具质检报告后，三户以上业主同意报相关部门审批就可启用维修资金进行维修。但是具体使维修方案，预算，造价等均需要向利害关系业主进行公示。公示期无异议后经相关部门审核后可以使用。
我来告诉你维修资金的使用流程。
物业费或电梯费，负责电梯的日常运行电费、维保费、年检费等，电梯小修（配件几百元以下的），也由物业负责维修。
但电梯中大修（一般配件费千元以上），则需要使用维修资金。正常程序是由物业提出报修预案，交小区居委会或业委会，组织本单元业主投票，达到法定同意票数（2/3以上参与，其中半数以上同意），则可以向房产局提交申请，房产局安排鉴定，审批，维修，结算，分摊。此过程很繁琐，常常需要一两个月的时间。
那么，为了减少业主困扰，房产局还有一个绿色通道（电梯应急），直接由业委会全体委员签字申请，本单元5名以上业主签字认定，电梯委员会鉴定，快速维修，使用维修资金分摊费用。
整个过程，物业或业委会都碰不到钱，都是方便业主恢复出行。你说的可能是这种情况，如果觉得还不合理，可以去房产局坚持投诉，关闭你单元的绿色通道，电梯坏了，大家就爬楼呗。