公募REITS，开启万亿蓝海
一、什么是公募REITs
我国此次试点的是基础设施REITS，是以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者公开募集发行的代表基础设施财产权益份额的公募基金。
基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等基础设施。不包括商业地产。
此次试点的其实不是完整意义上的REITS，剔除了商业地产。政策一扬一抑，一目了然。一面按住房地产，一面举全社会之力支持基础设施建设。
二、为什么现在落地公募REITS
应对美国围堵，审时度势实施“以内循环为主”的双循环战略。目前国民经济三驾马车“投资、出口、消费”中能快速拉动的只有投资。
在现有体制下，基础设施领域投资主要依赖地方政府及地方投融资平台，以及承担部分公益性项目投融资职能的地方国有企业。负债率已不堪重负。
市场缺乏基础设施直接融资工具，也致使基础设施建设领域在融资结构方面存在“短期多、长期少”的期限错配，以及“间接融资多、直接融资少”的融资途径偏倚等结构性失衡。
试行公募REITS，以资产证券化icon盘活基础设施存量资产，以权益型为导向，解决基础设施领域退出机制问题。也能给新的基础设施提供一种全新的投资模式，打通“建设- 运营- 退出- 再投资”闭环，服务国家基础设施长期发展战略。
三、公募REITS的几个“关键词”
1、产品架构为“公募基金+ABS资产支持证券”。四个交易主体包括公募基金管理人、ABS资产支持专项计划管理人（信托、券商、银行理财子公司、公募基金子公司）、项目运营管理人、托管人（银行）。三层交易架构：公募基金REITS—资产支持专项计划—项目运营公司。
2、几个规定数据：（1）基础设施项目的原始权益人应当持有最低战略配售份额原则上应当不低于本次基金发售总量的20%；（2）上市首日涨跌幅调为30%，后续交易日的涨跌幅仍保持10%；（3）规定基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务；（4）基础设施基金份额权益变动信息披露门槛为10%，要约收购义务触发门槛为50%；（5）收益分红比例不得低于90%。
3、基础设施基金可以作为质押券参与质押式协议回购和质押式三方回购业务（除原始权益人及其同一控制下关联方）
看来公募REITS打新，又要火一阵了。而它可质押，投资机构欢喜了。一面享受其收益，一面还可以质押融资“钱生钱”。
四、公募REITS破冰，是大资管的重要里程碑。
显示大资管行业发展的三个趋势：非标转标的标准化、场外转场内的净值化、大资管金融主体业务边界的“融合化”。
尤其对于公募基金，是重大利好。公募基金业务将不再限于二级市场证券投资，业务从场内标准化二级市场向场外非标一级市场延伸。标志着公募业务投行化，投行业务公募化。公募基金真正担起了支持实体经济的资管重任。也标志着虚拟经济与实体经济，金融资本与产业资本icon的日益深度融合。
公募REITS，是资产证券化的创新，旨在公开募集全社会资金，拉基建促投资。确保国民经济稳健运行。而资产证券化，使一二级市场得以融合，使优质基础资产得以盘活，使社会资源配置效率得以提高。
五、从投资者维度，公募REITS是又一个收益稳定的理财产品。
在海外成熟市场， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，其配置价值主要体现以下几个方面：
长期收益表现较好：1994-2020年，NAREIT综合指数的年化收益率达到9.5%，接近标普500指数，大幅领先于美国债券综合指数。其中，基础设施REITs表现亮眼。从2012年至今，基础设施REITs年度收益率始终为正，累计收益率达311.7%，排名所有13个细分类别中的第二位，仅次于排名第一的工业类REITs。
具有良好的分红率： 美国基础设施和仓储物流REITs的平均分红率达到3.5%，高于美国股票分红率和美国十年期国债利率
随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间收益风险特征、和传统资产的低相关性、稳定的分红率等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐，建议投资者关注其长期配置机会。
六、公募REITS开启万亿蓝海
据兴业证券icon估算，假设国内基础设施可证券化率为2%～3%，我国基础设施公募REITs市场潜在规模在2.3万亿～3.5万亿元。
公募REITS的试行，是资产证券化创新的尝试，更是公募基金业务发展的突破。公募基金，驶入万亿蓝海。如何把握收益与风控的平衡，如何提高从前端看资产的能力，如何构建复合型人才梯队，如何强化公司整体运营能力，对以二级市场为看家本领的公募基金来说，是挑战更是机遇。
一、什么是公募REITs
我国此次试点的是基础设施REITS，是以基础设施项目产生的现金流为偿付来源，以基础设施资产支持专项计划为载体，向投资者公开募集发行的代表基础设施财产权益份额的公募基金。
基础设施项目主要包括仓储物流，收费公路、机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，污染治理、信息网络、产业园区等基础设施。不包括商业地产。
此次试点的其实不是完整意义上的REITS，剔除了商业地产。政策一扬一抑，一目了然。一面按住房地产，一面举全社会之力支持基础设施建设。
二、为什么现在落地公募REITS
应对美国围堵，审时度势实施“以内循环为主”的双循环战略。目前国民经济三驾马车“投资、出口、消费”中能快速拉动的只有投资。
在现有体制下，基础设施领域投资主要依赖地方政府及地方投融资平台，以及承担部分公益性项目投融资职能的地方国有企业。负债率已不堪重负。
市场缺乏基础设施直接融资工具，也致使基础设施建设领域在融资结构方面存在“短期多、长期少”的期限错配，以及“间接融资多、直接融资少”的融资途径偏倚等结构性失衡。
试行公募REITS，以资产证券化icon盘活基础设施存量资产，以权益型为导向，解决基础设施领域退出机制问题。也能给新的基础设施提供一种全新的投资模式，打通“建设- 运营- 退出- 再投资”闭环，服务国家基础设施长期发展战略。
三、公募REITS的几个“关键词”
1、产品架构为“公募基金+ABS资产支持证券”。四个交易主体包括公募基金管理人、ABS资产支持专项计划管理人（信托、券商、银行理财子公司、公募基金子公司）、项目运营管理人、托管人（银行）。三层交易架构：公募基金REITS—资产支持专项计划—项目运营公司。
2、几个规定数据：（1）基础设施项目的原始权益人应当持有最低战略配售份额原则上应当不低于本次基金发售总量的20%；（2）上市首日涨跌幅调为30%，后续交易日的涨跌幅仍保持10%；（3）规定基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供流动性报价服务；（4）基础设施基金份额权益变动信息披露门槛为10%，要约收购义务触发门槛为50%；（5）收益分红比例不得低于90%。
3、基础设施基金可以作为质押券参与质押式协议回购和质押式三方回购业务（除原始权益人及其同一控制下关联方）
看来公募REITS打新，又要火一阵了。而它可质押，投资机构欢喜了。一面享受其收益，一面还可以质押融资“钱生钱”。
四、公募REITS破冰，是大资管的重要里程碑。
显示大资管行业发展的三个趋势：非标转标的标准化、场外转场内的净值化、大资管金融主体业务边界的“融合化”。
尤其对于公募基金，是重大利好。公募基金业务将不再限于二级市场证券投资，业务从场内标准化二级市场向场外非标一级市场延伸。标志着公募业务投行化，投行业务公募化。公募基金真正担起了支持实体经济的资管重任。也标志着虚拟经济与实体经济，金融资本与产业资本icon的日益深度融合。
公募REITS，是资产证券化的创新，旨在公开募集全社会资金，拉基建促投资。确保国民经济稳健运行。而资产证券化，使一二级市场得以融合，使优质基础资产得以盘活，使社会资源配置效率得以提高。
五、从投资者维度，公募REITS是又一个收益稳定的理财产品。
在海外成熟市场， REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，其配置价值主要体现以下几个方面：
长期收益表现较好：1994-2020年，NAREIT综合指数的年化收益率达到9.5%，接近标普500指数，大幅领先于美国债券综合指数。其中，基础设施REITs表现亮眼。从2012年至今，基础设施REITs年度收益率始终为正，累计收益率达311.7%，排名所有13个细分类别中的第二位，仅次于排名第一的工业类REITs。
具有良好的分红率： 美国基础设施和仓储物流REITs的平均分红率达到3.5%，高于美国股票分红率和美国十年期国债利率
随着资产配置的重要性越发提升，REITs作为新的资产类别，依靠介于股票和债券之间收益风险特征、和传统资产的低相关性、稳定的分红率等优势，将获得国内FOF、银行理财、固收+产品等资金的青睐，建议投资者关注其长期配置机会。
六、公募REITS开启万亿蓝海
据兴业证券icon估算，假设国内基础设施可证券化率为2%～3%，我国基础设施公募REITs市场潜在规模在2.3万亿～3.5万亿元。
公募REITS的试行，是资产证券化创新的尝试，更是公募基金业务发展的突破。公募基金，驶入万亿蓝海。如何把握收益与风控的平衡，如何提高从前端看资产的能力，如何构建复合型人才梯队，如何强化公司整体运营能力，对以二级市场为看家本领的公募基金来说，是挑战更是机遇。