小区物业公司和我们的生活息息相关，物业到底是什么？小区里的物业管理公司是干什么的？下面，我们说一说物业管理方面的法律法规。
一.法律上的物业是个啥？
物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。
物业含有多种业态，如：办公楼宇、商业大厦、住宅小区、别墅、工业园区、酒店、厂房仓库等多种物业形式。
二.物业公司是个啥？
物业公司是指受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同及相关法律，对物业的房屋建筑及共设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治、并向物业所有人和使用人提供综合性有偿服务的企业。
三.小区的物业干些啥？
物业管理将分散的社会分工汇集起来统一办理。如清洁、保安、环境绿化、水电等。一般包括下列内容：
1、房屋及基础设施、公共设施的管理
2、地产管理
3、综合服务
四.新建小区物业公司咋来的？
新建小区物业公司的选择分为两个阶段，第一阶段：小区建成以后业主入住至业委会成立阶段。这个时候决定使用哪家物业公司一般是由小区的开发商选聘的。第二阶段：小区组建业主委员会以后。这个阶段的物业公司一般是由业主委员会选聘的。
但若小区没有业委会，开发方也不负责聘请，可以找所在地的居委会或者街道办事处进行协调。
五.小区里的产权归属哪一方？
根据所有权的不同，它分为两部分：专有部分和公用部分。专有部分是指各业主独立使用的单元空间，而共有部分则是指由全体产权人而非个别产权人所有的空间、部位、设施和设备。电梯系统属于高层住宅设备。其设备特点是：产权属于全体业主，功能为全体业主所使用，实物形态不可分割。根据我国现行物业管理政策，住宅专有部分由业主自行负责维修和管理，物业公司负责住宅共用部分的维护管理，费用由全体业主共同承担。当然，电梯的运行维护费用也应该由所有业主共同分担。
《民法典》规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
六.空置房是否需要缴纳物业管理费用？
《民法典》对空置房屋的物业费问题也做出了明确规定：买房时，根据双方签订的合同协议，业主应支付物业的管理费用，物业也应根据协议来提供服务。如果业主始终拒绝付款，物业可以直接提起诉讼或要求仲裁。因此，按规定，业主必须按时交纳物业费。
七.小区内的广告等收益是属于谁的？
小区内其实是有公共收益的，例如电梯广告，停车场停车费等，都是物业对接收取的，但是这笔钱是不能直接进物业腰包的，属于全体业主的收益，因此要平分给全体业主。
八.小区物业的撤换咋办？
根据法律规定，只有业主委员大会才有权利撤换物业公司。只要投票的业主房屋面积总和超过小区建筑物总面积的一半，而且投票人数超过总人数的一半，选聘、解聘物业公司的决议即为有效。此外，业主大会还有权解散原来的业主委员会，选举新的业主委员会。
九.怎样申请动用物业维修基金？
根据《商品住宅专项维修资金使用管理暂行规定》，开发商、购房者缴纳的公共维修基金要全部到位，使用前由小区的业主大会和业主委员来统一决策。
申请程序是：由业主委员会将维修项目及预算在小区公示，经过业主大会三分之二以上业主投票表决同意后，再向当地房产管理部门提出申请，申请通过后，才会划拨预算总额的80%费用；工程竣工后，再与业主大会据实结算，按户分摊。电梯、内外墙、公共楼道等小区共用设施设备维修时，可申请动用维修基金。
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