之前也就买买基金，且这么多年来，亏损的年份也就一两次，其余时间或多或少都有一些收益。
前两年开始进入资本市场，起因也就是看得知乎大神推荐，觉得中国以后也将向美国看齐。
资本市场有繁荣的基础，借鉴了某大神的研报，重仓了一支股票，期初也不负所望，涨幅喜人。
短短个把月，就赚了一年的工资。于是原本小打小闹的打算便抛之脑后了，不断地加仓，自己也有点膨胀了，觉得自带幸运光环。
后期大跌，心里更是不服气，持续补仓，都有些走火入魔了。亏得夫人拦了一下，后期大多投基金了。
去年基金形势不错，于是又重蹈覆辙，不断加码，妄图实现税后收入，到年初还收益可观，现在也是一塌糊涂。
目前算完全躺平了，想着持有七八年，总有回头的时候，基金就靠房租慢慢定投，按以往的经验，只要时间够长，也几无亏损的可能。
但是现实总不如意，这一两个月，租客纷纷到期退租，以往的租客基本都是两三年起租，长的也有近十年，像今年这样集中的一年期满就走的，实属少见。
即便还没退租的，也拖欠了5-6个月的房租，问起来就是疫情影响。
挂网上招租，也接到一些意向，但相比之前，明显感觉租房的人少了，中介的电话也没有那么频繁了。
当然也有几个准备定下来的，但是后期满期租客又纷纷提出希望延期一两个月，以渡过这段疫情，想了想也是心软，便也答应了。
于是这些意向的新租客也都另寻去处了。
虽说但行好事莫问前程，心里还是希望好心有好报吧。
希望这艰难的形势早点过去，大家都能安居乐业吧。
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作者：宝藏女孩修炼记（来自豆瓣）
来源：https://www.douban.com/note/826798142/
大家好，本篇日记如标题，这是我个人一次失败的操作。虽然觉得略为羞耻，但还是决定写出来加深印象，同时公布出来与大家共勉。
01买公寓的历程
先说下我做出此选择（买商业性质公寓）的背景。
2021年，我的家乡C城，某二线城市，商业性质公寓价格相比三年前高点，几乎腰斩。而在这之前，从18年起，C城的商业性质公寓销量年年下跌。21年集体降价，也确实是“量变引起质变”。
而我看中了某个楼盘商业性质的公寓，位于正在规划中的地铁线路的正地铁口，关价格相当便宜，（相比隔壁楼盘的公寓两年前的最高价时期，几乎腰斩）。于是，在低价+未来地铁口+升值空间的愿景期待下，我在没有多余闲钱的前提下，出手了。
02我为何退掉了公寓
普及一个小知识：①购买商业性质的不动产（写字楼、商铺、商业性公寓），首付需要50%，房贷10年内需还清；②商业性质的不动产在转卖时，卖方要缴纳20%的所得税。
21年底，因为地产行业效益很差，我的收入大降，现金流远不及以前。潮水退去，此时，问题开始一一暴露。
先说此公寓支出方面：首先，首付付掉一笔不小的钱；其次，每个月还要为此不停地还钱；第三，交房后还要支出装修的钱；第四，契税和维修基金也是一笔不少的钱（比住宅性质的税费高），还有物业费等杂项。除此之外，我另还有房贷等贷款要交，压力可想而知……
再说此公寓收入方面：如果出租，6月交房，8月装修完，空置1个月，最快9月才能住人。而公寓所在位置并非城市中心位置，今年租房市场又很不景气，能否出租出去还是大问题。而经过公寓的地铁还在规划阶段，修好通车五年之后的事了。
上周遂交了一笔违约金退房了。（好痛！）
03我的反思
对于此事，我进行了深刻的自我反思与总结，同时写出来与大家共勉。
1.风险意识缺乏，收入不会一直持续。
在这项失败的投资中，我使用了杠杆，错误地以“收入水平会一直持续”为前提。而收入不会在一个水平一直持续。而事实也证明了这一点，和地产行业朋友聊天，去年断供房/法拍房的数量激增。这下真的体会到《富爸爸，穷爸爸》里，“买入资产，而不是买入负债”的那句话了。
2.现金流很重要，应备应急资金。
风险来临时，较充足的现金流是抵御风险的最坚实的城墙。一般的建议是，预留可供至少半年支出的现金，做应急资金。多出的部分再作投资分配。
3.不动产变现难。投资时没有考虑变现问题。
之前说过，商业性质的不动产在转卖时，需缴纳成交价格的20%的税费，这导致商业性质不动产的流通性低，变现困难。而我买公寓时，木有考虑到这一点。其实不仅是商业不动产，即便是住宅不动产遇到行情不好的时候，变现其实也挺困难的，而且交易的税费真的也不低，七八十万的房子税费动辄就要小几万。
4.投资要用近几年用不到的闲钱。
没闲钱不要随便投资。因为投资是时间的游戏。就我买的此公寓而言，如果手上有用不着的闲钱，大可全款买下，等个十年八年后，地铁修好，城市发展好，再坐享地铁口物业升值+租金收益。但如果没闲钱，就还是老老实实先存点现金吧……
5.敬畏市场和规律，不要有抄近路心理。
无论是投资、还是为人处事，还是需要脚踏实地，不要存侥幸心理+抄近路心理+钻空子的心理啊……
希望大家引以为戒，不要学我(╥﹏╥)