中国首个基于住宅物业的公共房地产投资信托（REITs）已在两家内地证券交易所提交申请。此举是由急于注入新资金以重振房地产行业的需求推动的，房地产行业受到了新冠疫情封锁和中国恒大等开发商积累的巨额债务的沉重拖累。
交易所文件显示，上海和深圳的证券交易所均接受了由经济适用房租金收入支持的住宅房地产投资信托基金申请。
此次推出将扩大中国房地产投资信托基金的投资范围，这些房地产投资信托基金一直以收费公路、物流中心和污水厂等基础设施项目为基础。
但我国还没有计划允许 REITs 将资金投入商业地产，例如办公楼和购物中心，这些是全球常见的 REIT 资产。
REITs 是一种集体投资计划，出售拥有一系列房产或基础设施资产的信托的股份。
一：什么是房地产信托投资基金
REITS即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。
二：房地产属于什么类型基金
（报告出品方/
1 全球 REITS 市场快速发展1.1 REITs 简介
不动产信托投资基金( Real Estate Investment Trusts，简称REITs)是指通过发行 收益凭证募集投资者资金，并由专门投资机构进行不动产投资经营管理，且其份额可 进入资本市场流通的一种信托基金，是一种嫁接于资本市场的权益性直接融资工具。 国际市场上的REITs大部分是标准化、可流通的公募金融产品，投资人可通过证券市 场自由买卖份额，也有小部分属于公募但非上市流通型及私募型的金融产品。REITs 是将大型不动产项目金融化、普惠化的一种最为重要的手段。通过多年来的不断发展， 其所覆盖的基础资产类型也远远超出了房地产本身。只要是能够产生稳定租金收益 的资产，无论是办公楼、商场、酒店、公寓等物业，还是高速公路、通信设施等基础 设施，甚至是学校、电影院、监狱等公共设施以及林场等自然资源，都可以转换成为 REITs。
REITs作为一种重大的金融创新，它所代表的是一套全新的、更为健康的城市建设投 融资模式，而不是一种简单的融资替代。REITs对重塑企业再投资能力，化解地方债 务负担，推动金融市场稳定健康发展，深化混合所有制改革及政府与社会资本合作， 引导社会资本投资方向具有重要意义。 从不同的角度出发，REITs有着不同的分类。根据标的资产和收益
1.1.1 按标的资产和收益
权益型REITs是指投资者直接拥有底层资产的股权并且负责对其进行日常管理和运营， 投资者能够获得的收益不仅有租金收入，还拥有底层物业资产的未来增值收益。权益 型REITs可以持有多种类型的物业资产，范围非常广泛，具体可包括酒店、商业地产、 医院、仓库和租赁住房等。从定义上来看，权益型REITs似乎与普通房地产公司十分 相似，两者之间最大的区别在于REITs购买和开发自持物业资产，而不仅仅只是建设 房屋后直接销售。
债权型REITs也可以称为抵押型REITs，它是指投资者拥有底层资产的债权，债权型 REITs直接向底层基础资产所有者或房地产开发企业发放贷款，或者投资于抵押贷款 二级市场。债权型REITs能够为投资者提供稳定的贷款利息收入，但是不能为投资者 高额的资产增值收益，因为其本身并未直接持有实体底层资产。 混合型REITs则是指其兼具权益型REITs和债权性REITs的特点，投资者既拥有底层资 产的股权，又能够获得一部分贷款利息收入。因此，从理论角度来看，混合型REITs 既可以为投资者获得一部分稳定的抵押贷款利息收入，同时还能获得一定的资产增 值收益。
1.1.2 根据底层资产分类
根据底层资产，REITs可分为基础设施和商业不动产两大类。基础设施包括交通基础 设施、能源基础设施、市政基础设施、生态环保基础设施、仓储物流基础设施、园区 基础设施、新型基础设施、保障性租赁住房等；商业地产包括写字楼、出租公寓、零 售物业、工业地产和酒店等。
1.1.3 按组织形式分类
公司型REITs是指投资者出资成立一家投资于特定对象的股份制投资公司，股份持有 人持有该REITs公司股份，自己进行管理或者聘请专业机构管理公司各项事务，借贷 人为REITs公司提供贷款并获得利息收入，同时REITs公司需要支付保管人保管费用以 获取保管服务。REITs 公司持有各类房地产资产获得租金收入，聘请专业的管理顾问 公司或者独立投资顾问，缴纳资产管理费用以获取资产管理服务。
1.1.4按资金募集方式分类
目前国际上标准的REITs产品都是公募REITs，公募REITs是指通过公开发行的方式， 面向社会公众投资者募集资金的REITs产品。公募REITs面对投资者范围较广，既包括 机构投资者，也包括个人投资者，单次投资最低额度通常不受任何限制。公募REITs 的流动性非常高，可以进入二级交易市场上市流通。我国公募REITs尚未正式推出， 目前正处于试点阶段。
私募REITs是指通过非公开发行的方式，面向特定投资者（一般是机构投资者）募集 资金的REITs产品。私募REITs对投资者的要求较高，一般由REITs发起人通过电话或 者面谈的方式直接向一些机构投资者推销REITs产品。
1.2 全球 REITs 规模迅速扩张，基础设施/数据中心/工业市值合计占比 30%
1.2.1 全球 REITs 分布情况
REITs自20世纪60年代在美国推出以来，全球REITs市场的规模不断扩大，开始应用 REITs的国家和地区也越来越多，根据Nareit，截至2021年末，全球已经有41个国家 或地区开始应用REITs，REITs已经成为全球商业地产投资的重要部分，全球已上市 REITs数量达到了865支，总市值从1990年的100亿美元增长至2021年末的2.5万亿美元。
根据EPRA（EUROPEAN PUBLIC REAL ESTATE ASSOCIATION）披露的数据，2019年末全 球商业不动产的总市值超30.11万亿美元，其中已上市不动产部分市值约为3.8万亿美 元，在公开上市证券内，REITs市值约为2万亿美元。分区域来看，北美发达市场已上 市不动产市值总额约为1.38万亿美元，其中上市REITs市值约为1.33万亿美元；欧洲 发达市场已上市不动产市值总额约为5640亿美元，其中上市REITs市值约为2136.7亿 美元，占比约38%；亚太发达市场已上市不动产市值总额约为7890亿美元，其中上市 REITs市值约为3681.3亿美元，占比约47%；全球发展中市场已上市不动产市值总额约 为10880亿美元，其中上市REITs市值约为1003亿美元，占比约9.2%。由此可见北美作 为REITs的起源地，也是目前REITs发展最为成熟区域，REITs占已上市不动产比例超 九成；欧洲及亚太发达市场其次，REITs占已上市不动产比例均超四成；而发展中市 场REITs大多处于尚待建设或刚起步阶段，REITs占已上市不动产比例不足一成。
从底层资产部分来看，根据Nareit，由于过去10年房地产及相关领域的快速发展， 房地产投资信托基金的市值结构发生了巨大变化。拥有和经营数字经济的房地产投 资信托基金一直处于领先地位。2010年，工业房地产投资信托基金仅占房地产投资 信托基金总市值的4%，那时通讯塔尚未被引入、数据中心还没有发展成一个独立的 领域。2021年，基础设施、数据中心和工业部门占房地产投资信托基金市值的30%。
根据《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》，2020年末，亚洲市场上活跃 的REITs数量总计185支，从底层资产来看，综合类78支、办公28支、工业/物流24 支、零售23支、酒店18支、公寓9支、医疗健康4支、数据中心1支。
1.2.2 各国 REITs 制度建设比较
截至2021年末，全球已经有超过四十多个国家和地区出台了关于REITs相关的制度， 但是不少国家仍处于REITs市场的初步建设阶段。目前制度较为完善的主要有美国、 加拿大、澳大利亚、日本、新加坡、中国香港、新西兰、法国、德国、比利时、荷兰 等国家和地区。 对比海外制度较为完善的REITs市场，都在组织结构、资产要求、收入分配、长期负 债限制、税收以及是否上市等方面对REITs进行规范，而成熟的REITs制度均具有税收 驱动的特点。（报告
2 我国公募 REITs 发展正当时2.1 我国 REITs 发展前期探索情况
类REITs的发展为公募REITs的推出奠定基础。我国在REITs正式出台之前，国内不动 产进行REITs证券化进行项目退出主要利用ABS、CMBS或类REITs等手段。2007年，中 国人民银行、中国证监会和中国银监会分别成立 REITs专题研究小组，开始了中国境 内 REITs市场建设工作。2014年5月，“中信启航专项资产管理计划”在深交所挂牌， 发行金额52.1亿元，成为国内首支类REITs产品；2015年，“鹏华前海万科REITs”在 深交所挂牌，成为国内首个“类公募REITs”产品；2016年“高和招商—金茂凯晨专 项资产管理计划”在上海证券交易所成功发行，成为国内首单成功发行的交易所CMBS。 近几年国内类REITs及CMBS发行产品数量与金额快速增长，据中国资产证券化分析网 （CNABS）统计，截至2021年末，共发行110支类REITs、255支CMBS，发行规模分别为 2127.63亿元和5326.06亿元。从目前存量的94支类REITs的底层资产结构来看，零售 的规模占比最多，为27.72%，其次是基础设施13.39%，目前存量的231支CMBS中，混 合类占37.24%，零售占22.74%。
但CMBS、类REITs等并不是真正意义上的“退出”，而是对开发贷的融资替换。CMBS 是将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发 行，其销售收入将返给地产的原始拥有者，用于偿还贷款本息，盈余则作为公司的运 营资本。而类REITs产品的主流特征是设立一个私募基金来持有底层物业所对应的项 目公司股权，再以专项资产管理计划认购其私募基金份额，大部分是债性产品，分优 先级、劣后级，一般获得固定收益。 我国公募基础设施REITs采用“封闭式公募基金-ABS专项计划-项目公司-项目”的结 构，而非国外REITs通用的信托制或公司制，具有以下四个基本特征：一是80%以上基 金资产投资于基础设施资产支持证券；二是通过资产支持证券和项目公司等特殊目 的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；三是基金管理人主动运营管理基 础设施项目以获取稳定现金流；四是采用封闭运作，收益分配比例不低于合并后基金 年度可供分配金额的90%。
2.2 我国基础设施 REITs 试点确立
中国REITs市场的发展道路不同于大多数国家和地区，其最大特色在于从基础设施领 域开始推进公募REITs试点。2020年4月，国家发改委和中国证监会联合发布了《关于 推进基础设施领域不动产投资信托（REITs）试点相关工作的通知》，明确了采用“公 募基金+单一基础设施资产支持证券”的产品架构，优先支持基础设施补短板行业， 包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理、固 废危废处理等污染治理项目。鼓励信息网络等新型基础设施，以及国家战略性新兴产 业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点。
此后中国证监会、国家发展改革委、沪深交易所、基金业协会、证券业协会等陆续发 布相关政策、规则与通知；国家和地方发展改革委、中国证监会与沪深交易所进行了 首批项目的推荐、申报、审核工作，基础设施公募REITs试点工作有条不紊地推进。 2021年5月，首批9单公募基础设施REITs项目获得中国证监会、上海证券交易所及深 圳证券交易所审核通过。 2021年6月，首批9单公募基础设施REITs项目分别在上海证券交易所及深圳证券交易 所完成资金募集，并成功挂牌上市交易。首批上市的REITs项目中，产权类项目5单， 包括产业园3单，物流仓储2单；特许经营权类项目4单，包括收费公路2单，污水处理 1单，垃圾处理及生物质发电1单。
2021年7月，国家发改委发布了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点工作的通知》， 将基础设施REITs试点区域扩展到了全国各地区，并在 重点支持区域中增加了黄河流域生态保护和高质量发展国家重大战略区域。同时，将 能源基础设施、停车场项目市政基础设施、保障性租赁住房、具有供水、发电等功能 的 水利设施和具有较好收益的旅游基础设施加入到试点行业中。
021年11月12日，第二批公募REITs正式获批，分别为华夏越秀高速公路REIT和建信 中关村产业园REIT。华夏越秀高速公路REIT标的资产是汉孝高速，位于湖北武汉。该 项目是福银高速（G70）的重要组成部分，同时连通京港澳高速（G4）和沪蓉高速（G42）， 是武汉西北方向放射性通道，毗邻武汉天河国际机场。建信中关村产业园REIT的标的 资产包含3栋物业，均位于北京市海淀区中关村软件园，地理位置优越、区域发展成 熟、配套设施齐全、交通出行便利。 2022年1月财政部印发《关于基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点税收政 策的公告》，明确资产重组阶段适用特殊性税务处理，不征收企业所得税；REITs设立 阶段，企业所得税允许递延至完成募资并支付股权转让价款后缴纳，战略配售要求自 持部分递延至实际转让时缴纳。
3 REITs 具有较高的资产配置价值，发展空间广阔3.1 REITS 收益
REITs的价值
3.2 REITS 收益率在大类资产配置中居前
全球资产配置中REITs收益表现亮眼。根据Nareit发布的相关统计数据显示，FTSE EPRA Nareit Global REITs Extended Index在2009年6月至2021年12月期间年复合 收益率达到13%，明显超过同期股票、债券以及未上市房地产资产收益率。
根据CEM Benchmarking发布的《ASSET ALLOCATION AND FUNDPERFORMANCE OF DEFINED BENEFITPENSION FUNDS IN THE UNITEDSTATES, 1998-2019》研究比较了12个资产类 别的年平均投资成本和年平均净收益率，私募股权在此期间的平均总回报率最高，平 均为13.9%。私募股权公司拥有最高的平均净回报，估计为11.9%，由于费用的影响， 远低于总回报。在此期间，上市权益型房地产投资信托基金的总回报率排名第二，平 均为11.2%，平均净回报率排名第二，为10.7%。
根据2020年《亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告》公布数据，2020年由于 受疫情短期影响导致当年香港、新加坡、日本REITs表现均不佳，但从10年期来看， 香港、新加坡、日本REITs收益率分别为10.8%、8.8%与8.9%，表现亮眼；根据Nareit 公布的最近一期数据看，FTSE Nareit All REITs Index与the FTSE Nareit All Equity REITs Index的10年收益率分别为10.07%和10.27%。
亚太REITs市场中工业/物流类REITs收益率表现突出。根据2020年《亚洲房地产投资 信托基金（REITs）研究报告》 ，亚太REITs市场中综合、零售、办公、工业/物流、公 寓、医疗健康等业态的10年期年化综合收益率分别为10.40%、8.90%、8.70%、13.80%、 11.60%、13.10%。
3.3 我国基础设施 REITs 上市以来表现亮眼
3.3.1 我国基础设施 REITs 获资金追捧
我国基础设施公募REITs的主要的投资者包含战略配售、网下投资者、公众投资者， 根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》要求，基础设施项目原始权益 人或其同一控制下的关联方参与基金份额战略配售的比例合计不得低于本次基金份 额发售数量的20%，网下投资者不得低于70％（扣除战略配售，即实际不低于总份额 的56％），剩余的是公众投资者配售比例最高为24％。有资格参与线下配售的机构投 资者类型包含战略投资者、私募基金、机构自营投资账户、保险资金投资账户、基金 公司或其资产管理子公司、基金公司或其资产管理计划、集合信托计划、证券公司集 合资产管理计划、QFII投资账户、证券公司单一资产管理计划等。统计上市的11只公 募REITs投资者结构，除战略投资方占比63.1%较高外，机构自营占比达到12.6%、保 险投资账户占比4.5%（未考虑战略投资部分）。（报告
3.3.2我国基础设施 REITs 收益预期较好
我国基础设施REITs上市以来表现亮眼，截止2022年3月18日，已上市的11只REITs自 上市以来涨跌幅介于-1.07%-51.22%。从派息率角度来看，根据wind数据显示，预计 首批上市REITs派息率平均为6.53%，明显高于银行、保险、开发类房企等高股息率类 板块的平均股息率水平，体现了REITs较强的收益稳定性。
4 我国 REITs 迎来扩容发展期，保障性租赁住房 REITs 试点有望加快落地我国REITs潜在市场空间广阔，有望持续扩容。2019年末，全球主要REITs市场占经济总量的相对规模大约在2%-20%之间，其中新加坡占比最高达到19.9%，西班牙最低2.1%， 澳大利亚7.2%，美国达到5.9%，我们统计的10个主要REITs市场的平均占比达到5.6%， 中位数是3.7%，以此估计我国REITs潜在市场规模或超5万亿。 REITs有望在多领域推广，政策推进下保障性租赁住房REITs试点有望加快落地。当前 我国REITs发展以基础设施REITs试点为切入点，同时，将能源基础设施、停车场项目 市政基础设施、保障性租赁住房、具有供水、发电等功能的水利设施和具有较好收益 的旅游基础设施加入到试点行业中，不断延伸推进REITs的全面发展。
2022年3月18日，证监会发布《深入推进公募REITs试点进一步促进投融资良性循环》， 文件指出，一方面，正在研究制定基础设施REITs扩募规则。目前，证监会正在指导 交易所抓紧制定REITs扩募规则，将适时征求市场意见。另一方面，抓紧推动保障性 租赁住房公募REITs试点项目落地。推进保障性租赁住房REITs项目试点，是落实党中 央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有 效政策工具，有利于拓宽保障性租赁住房建设资金
保障性租赁住房REITs的发展，有助于地产新发展模式构建。2021年12月8日至10日， 中央经济工作会议以及2022年3月两会上均提及“探索新的发展模式，坚持租购并举， 加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理 住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。目前我国保障性租赁住房 仍是住房系统的主要短板之一，将保障性租赁住房纳入公募基础设施REITs的试点范 围将有效支持保障性租赁住房的发展，成为扩大保障性租赁住房建设的主要金融工 具。截止2021年，我国累计建设各类保障性住房和棚改安置住房8000多万套，主要的 融资工具包含企业债、专项债、发行保障房ABS等，据CNABS数据，截至2021年末，ABS 市场上成功发行的涉及保障房项目约96单，总发行规模约955.04亿元，保障性租赁住 房REITs未来的发展规模可期。
将租赁住房纳入REITs标的早有尝试。2020年初，北金所在人民银行指导下，参照主 流国际REITs的模式，明确推出面向住房租赁企业的专项服务，为市场引入优质住房 租赁企业资产。其为公司制权益类产品，不涉及结构化分层，公司股权即为REITs份 额。因产品为股权型产品，也无需评级，且80%以上的收入
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
精选报告
三：房地产基金排名
华夏、易方达、广发、南方、博时、嘉实.南方.等都是不错的老基金公司,抗跌性强,谁好谁坏很难讲,不同时期都有不同的过人表现,这些机构旗下的房地产投资基金规模、实力、业绩斐然。
理财有风险 投资须谨慎!以下仅供参考:
“五色土”是指“可以实现的不动产五类物权”。已经稳健运营10年,历经考验。
在房地产登记机关,将房地产直接抵押登记到投资人名下,抵押比例50%左右(例如:100万投资理财,抵押的房地产价值在200万左右),投资人获取稳定的利息收入。借款人一般是中小企业,五色土负责:贷前风险评级,防控风险;贷后拨付风险准备金,覆盖风险。
100万起,年收益率10%;1000万起,年收益率12%;按季收息,期限一年。aaa级五色土:安全性好(过去10年无风险),收益率高(年10%),变现快(一年到期)。
五色土最大风险是房价暴跌五成。
2004年01月,上海五色土抵押贷款顾问有限公司成立;
2004年12月,五色土获得国家商标局“金融服务”注册商标;
2011年11月,上海第九届金融博览会评为最佳抵押借贷服务机构。
2012年05月,五色土参展第七届浙江金融理财博览会,获好评。
四：房地产reits基金
谢谢您的邀请！我来谈一下吧！
首先普及一下什么是REITS？我们常说的Reits一般指的是房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的，非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产金融联系过程。通俗的说，就是投资房地产，等基建项目，收取一定的租金，分红等。
过去40年，美国Reits的年化回报率12%左右，这和标普500指数的收益差不多少。这个收益还是非常不错的，所以，在我们的投资组合里面加上公募Reits，可以降低组合波动，降低风险。所以，我也觉得公募Reits可以作为普通的工薪族配置的一部分资产。
5月底，我们的资本市场也发行了公募Reits，首批9只公募审核发行。其中包括：华安张江光大园REIT，沪杭甬杭微REIT，东吴苏园产业REIT，中金普洛斯仓库REIT，红土创新盐田港REIT，首钢绿能，平安广交投广河高速REITs，博时招商产业园，共9家Reits产品。从这9个项目能看出来，这些项目大都集中在北上广深，一线城市，所以它们的租金回报率还是可以的。
从监管层的一些列动作就能看出来，房住不炒，是未来很多年的主旋律。那房产的回报率主要就落在了租金收益率上面了。一二线大城市，肯定会提高租金，来分担房子的上涨📈带来整个房地产的收益。所以，公募Reits，算是普通的工薪族，资产配置的一部分。
公募Reits，可以通过场外购买和场内购买，场外就是通过基金公司，银行等购买。场内购买可以通过股票账户，开通公募Reits交易业务。公募Reits，封闭期比较长，可以长达几十年。而要卖出公募Reits，就只能通过场内卖出，如果是场外申购的，需要由场外转场内再卖。
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