据中国基金报，近日ST联建发布公告，公司与北京集创签署了《房地产转让合同》，将深圳湾科技园办公楼17至19层合计21套自有房产以4.18亿元的价格出售，总建筑面积合计10287.53平方米，均价约4.06万元/平方米。去年6月，该公司卖了在惠州的4栋房，还是2011年公司上市时募投项目的一部分，回款近2亿元。卖完之后公司没地方生产，又将出售的房产返租了回来，租赁期4年，“以确保公司LED显示业务的正常生产经营”。因为股权质押逾期，ST联建实控人目前正在被动卖壳，但无人接盘，5月6日公告显示，其所持15%股份在法拍平台二次流拍，6月6日拟再进行第三次拍卖。
一：私募房地产投资基金
房地产私募基金是从事房地产的收购、开发、管理、经营和营销获取收入的集合投资制度。它可以被看成是为投资者从事其自身的资金和管理能力所不能及的房地产经营活动的一种融资形式。房地产投资基金通过发行基金证券的方式，募集投资者的资金，委托给专业人员专门从事房地产或泛地产抵押贷款的投资，投资期限较长，追求稳定连续性的收益。基金投资者的收益主要是房地产基金拥有的投资权益的收益和服务费用。基金管理者收取代理费用。
二：房地产股权投资基金
金融机构和开发商的合作，源头在于开发商的项目开发，每个项目都需要和金融机构进行合作，这样开发商才能用有限的自有资金来撬动更多的项目，取得规模效益。
以前，开发商与金融机构合作，更多的是采用间接融资（债权）的方式。
通常是开发取得土地后，在银行、信托或者其他机构获取开发贷的后续开发资金。一般采用土地抵押的增信方式，到预售阶段改为在建工程抵押。
现在，更多的趋势是采用股权投资方式。
股权投资讲究同股同权，银行和信托等主流金融机构还没有将这个业务作为主要业务。
尽管信托也会做股权，也仅仅局限于明股实债。
反而是私募基金更多的从事地产开发的股权投资。运作方式一般有两种。
第一种，开发商自己组建的地产私募基金，直接用私募基金进行拿地开发，地产开发商作为管理人和劣后方。投资人享受相对固定的投资回报，开发商取得剩余收益。
第二种，专业的第三方地产基金。私募基金可以采用债权、股权、股加债的方式来进行投资。股权投资的合作，通常是与开发商共同拿地或者开发拿地以后进行投资。在项目完全清算后，与开发商按照出资比例进行投资收益的分配。
股权投资越来越受到开发商的青睐，但是股权投资的投资回报期很长，有些项目体量非常大开发期更长，需要等到项目完全清算才能清算分配。这无疑对于投资人来说是很大的考验！
这也是虽然股权投资的需求很大，但是可用于做股权投资的资金不多，还不能成为投资主流的原因吧！
三：海外房地产投资基金
戴德梁行前半年发布的《中国对外投资市场报告》指出，在2016年的前五个月里，中国投资者在海外房地产市场投资额达到170亿美元，接近去年全年投资总额的三分之二。2016年前五个月中国已成为全球第二大跨境房地产投资来源国，较2015年上升了三位，超越了加拿大、香港和新加坡。在海外进行房产投资，主要分为哪几种类型，各有什么利弊？以投资为主要目的的投资人占有较大比重，一是由于国内投资渠道比较有限，二是越来越多的中国人走出国门了解到外国的投资机会，不动产又是投资实物类型，更易于接受。投资型海外房产在购房前需对投资收益有一个清晰的核算，购房的成本是哪些，装修、修缮的费用需要多少，涉及的税费有多少，一次性缴纳和每年缴纳的款项如何;投资收益如租金收入如何，是以何种方式租赁，对房屋及内部设施的损耗有多少，包括房产本身的价值、该房产所处地区的不动产价格趋势、该地区受到的法律法规的限制等，都必须考虑到。而且偏重投资型的海外房产投资者，也需要清晰了解该房产所得收益的相关税收计算，房产出售涉及的税费以及对投资者的要求等。
教育型海外房产在近几年突显，主要为了子女的当前或是未来接受海外教育时生活的便利性考虑而置办，其中也包含很多投资的因素在内，不仅是国内的学区房受追捧，国外一些好的学校周边的房产价格也是更相对坚挺，而且近年来上涨幅度相对更大。教育型的海外房产多以孩子就读的学校相关，交通和生活的便利度是考虑的要素。
正是由于国人对生活品质的不断追求，以及对环境、食品等安全的要求，也催生出了这一种对退休后生活享受闲适自在的房产投资需求。此类房产对环境要求较高，即有自然风光，也有人文关怀，并且对当地的医疗条件和便利度都有要求，生活是否方便，以及房屋设计等是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间会相对较多，在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。
与养老型海外房产有一定的相似度，对环境要求较高，更偏好于气候温和和人口低密度的地区，不同的一点是度假型房产居住的时间段较短，以假期休闲为主，放松、享受家庭欢乐，而且投资人会将自己生活的喜好带入到此类房产的要求中，比如是靠山或靠海，有无其他配套运动设施如高尔夫、骑马、游艇等。
此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩，满足一定金额和条件即可获取居留权。移民型的海外房产关键在于该国对于房产和移民政策的匹配和完善程度，比如对房产类型的限定、对给予签证的类型、获得签证的条件等等，都需要投资人做好提前的了解和对比，选择适宜自己条件的房产及移民类型。移民型海外房产的最终目的为移民，房产作为投资和取得签证的条件之一，也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式，投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识，另一方面也需要对投资的房产做判断了解，此项房产受政策性影响较大。
（以上回答发布于2016-12-16，当前相关购房政策请以实际为准）
四：中国房地产投资基金
房地产税改革试点工作将启，短期内势必将对当前房价和地产股股价产生冲击。而对地产股的冲击已经在今天的盘面展现得淋漓尽致。同花顺数据显示，房地产开发板块今天下跌1.81%，这也让一众地产基金“躺枪”。作为银保地“三傻”之一，今年以来，地产股频遭利空，相关行业基金业绩表现差强人意。如今房地产税“新政”下，地产行业基金未来的出路在哪？
10月25日，A股、港股房地产板块早盘双双低开，截至收盘，A股房地产开发指数下跌1.82%。个股方面，京投发展收盘报跌9.96%，领跌首开股份、天地源在内的一众地产股。
周一房地产板块大跌的背后，是周末“刷屏”全网的房地产税改革试点工作将启的消息。
10月23日，十三届全国人大常委会作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。税改工作自公布之日起施行，实施启动时间由国务院确定，试点期限为五年。
值得注意的是，房地产税一旦落地，短期内供大于需的格局可能推动房价适度回落，也将冲击着投资者对A股房地产的投资情绪。
事实上，在房地产税改消息落地前，A地产股的股价表现已难掩颓色了。与此同时，房地产主题基金今年以来的收益率多为负值，业绩表现差强人意。
房地产税改工作将启
10月23日下午5点，新华社发文：第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议通过了关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。
决定指出，开展房地产税改革试点工作是为了积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展。
由国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。国务院及其有关部门、试点地区人民政府应当构建科学可行的征收管理模式和程序。
试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。
值得注意的是，此次展开试点工作的是房地产税，而非有一字之差的房产税。
早在1986年，国务院便正式发布并实施了《中华人民共和国房产税暂行条例》，至今已经存续35年之久。区别于房地产税，房产税主要针对城镇的经营性住房，对个人所有非营业用的房产免予征税；并且区别房屋的经营使用方式规定征税办法，对于自用的按房产计税余值征收，对于出租房屋按租金收入征税。
房地产税是一个新税种，其税基、税率还有待财政部、国家税务总局公布。另外，房产税有免征额，亦有专家指出房地产税一定会有免征额。
值得思考的是，为何要开征房地产税呢？
粤开证券最新研报指出，房地产税的开征是大势所趋，其中包含四大原因：
首先，任何一个税种，第一功能是筹集财政收入；另外，房地产税能够调节房地产财富的公平分配，促进共同富裕；再者，房地产税有利于构建地方税体系；未来，中国税制改革的方向是要提高直接税的比重，而房地产税就是直接税。
任泽平指出，此次试点地区应该以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地区以及部分区域中心城市。同时，扣除抵扣面积以后，对于投机炒房的多套房和豪宅的征税力度可能较大。
关于开展房地产税改革试点工作的另一个热议的话题便是房价是否是会下降。
房地产税主要是在短期内影响产权人的心理预期，最终决定房地产价格的因素是供需关系，税收只是影响供需的一个因素。
房地产税对房价影响的理论渠道是房地产税开征增加了持有成本，故降低了投资需求，同时一部分人抛售多余房产增加供给，引发房价下降。如果持有成本低于房地产预期涨幅，则不改变房价大势。
当房地产税被普及并被公众接受后，试点的短期心理冲击消失了，房地产价格最终回归到土地、人口和金融因素。
地产基金“躺枪”
房地产税首先冲击的便是地产商。
天天基金网显示，房地产主题基金25日净值跌幅1.75%。相关主题基金共计17只，其中指数型股票基金和混合基金都有8只，股票基金1只。
年初至今，上述17只中基金净值负增长的基金有9只，具体包括了招商基金、银华基金、国泰基金、鹏华基金、万家基金等基金公司旗下房地产主题基金。
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这9只基金中，“招商沪深300地产等权重指数A”年初至今净值跌幅最大，收益率为-9.72%。
其十大重仓股皆为地产股，且前十持仓占净值比为94.12%。
跌幅紧随其后的是“银华沪深股通精选混合”，年初至今净值跌去8.71%，前十大重仓股中除了地产股外，还包括了中信证券、邮储银行2只金融股，其前十持仓占净值比为65.48%。
另外，“国泰国证房地产行业指数”、“鹏华中证800地产指数(LOF)”、“万家宏观择时多策略混合”、“万家精选混合”今年以来净值跌幅分别为8.51%、6.79%、4.13%、2.99%。
除“鹏华中证800地产指数(LOF)”外，上述3只基金的十大重仓股中，地产股虽占比较大，但不乏其他行业个股，或重仓小商品城这样消费股，或重仓金融股兴业银行、医药股天康生物。
与之不同的是，安信基金旗下4只相关基金及“华泰柏瑞新金融地产混合”今年以来收入为正。
从基金名称可得，“华泰柏瑞新金融地产混合”除了重仓地产股，金融股也是其“心头好”。
十大重仓股中，金融股包括了上海银行、成都银行、中金公司、光大证券。
值得注意的是，安信基金旗下“安信价值驱动三年持有混合”、“安信新常态股票A”、“安信动态策略混合A”、“安信动态策略混合C”前十大持仓净值占比都不大，分别为44.61%、46.25%、19.56%、19.56%。
从基金的行业配置数据看，前十大持仓净值占比超40%的“安信价值驱动三年持有混合”、“安信新常态股票A”，持仓制造业的净值占比均大于房地产业，且十大重仓股中不乏金融等其他行业个股。
前十大持仓净值占比不到20%的“安信动态策略混合A/C”，持仓制造业的净值占比则明显小于房地产业。而这两只基金的资金规模很小，分别为3.36亿元和3.37亿元。
据行业配置数据显示，安信基金旗下共计59只产品持仓房地产个股，占净值比2.22%，对应持仓市值18.22亿元。房地产业配置比例在安信基金所配置行业中排名第2。
在天天基金网统计的房地产主题基金所属的基金公司中，鹏华基金旗下基金共计71只产品持仓房地产个股，数量最多，但占净值比仅为0.14%，对应持仓市值9.29亿元。
另外，国泰基金、招商基金、银华基金、万家基金持有的房地产个股分别为55、68、45、51只，但净值占比皆不足1%。
当前数据显示，安信基金是以上基金公司中资产规模唯一一家不足千亿的，为876.65亿元 。
即使房地产持仓占比在其所有配置行业中占比第二，但因整体资产规模不大，即使房地产板块表现低迷，安信证券受到的负面影响较小，净值表现在一众房地产主题基金中表现较为优异。