[玫瑰][玫瑰]最近，我们走访了武汉三镇数十家大大小小不同的项目，包括购房者耳熟能详的热点区域如武昌白沙洲、南湖、光谷东、汉阳四新、经开沌口、汉口后湖、江夏黄家湖、新洲阳逻、黄陂盘龙城、东西湖临空港等（恕不推介个盘，以免广告吹捧之嫌），我们把相关项目实地踏勘的心得感受与所见所闻与大家分享，并结合部分购房者关心咨询的系列问题给予答复。同理，直说重点不展开分析。
[笑]【房屋层高与首层层高】这是很多购房者也是开发商比较纠结的地方。我们走访发现，武汉绝大多数楼盘，基本维持在2.9米，个别楼盘仍保持2.8米。毫无疑问，极少数高端改善项目达到甚至超过3米。细心的购房者会发现，室内层高与卧室门套顶相关（精装修），如果卧室门套到顶，房屋内部显得精致大气，但武汉这样的楼盘并不多见，普通刚需项目几乎很少。关于首层（一楼）层高，个别开发商担心底楼去化难度大，一层层高设计为3.6米，架空层设计成6米。提醒大家注意的是，某些楼盘已明确公示一楼住户低于日照采光时间（冬至日采光不少于3个小时）。
[奸笑]【交付日期与产证办理日期】。交付日期差别很大，大多数交付日期在2022年6月-12月，也有不少毛坯楼盘放到2023年6月，按照正常工程施工工期24个月能完成竣备，典型高周转企业18个月就能完工交付。几乎所有销售合同产证办理周期合同注明都是365天，但明年1月1日起，交付即能办证。
[害羞]【 装修改造】这是开发商既能提升产品溢价、又能增加客户居住体验的一种策略，并不是开发商无端赠送消费者，也是规避政府相关部门验收备案的常见手段。因涉及到公共空间，比如大堂、架空层等，购房者必须强制签署，别无选择。需要说明的是，客户是与开发商高度关联的第三方装修单位签署改造合同，争议很大。从其他城市的案例来看，如发生法律纠纷，开发商也应该承担相应责任。
[呲牙]【楼面价与价格体系】以白沙洲三环板块举例，各个项目楼面价差异很大，2000-8000元不等（未含公建配套），但三环内销售价格都在17000-19000元之间。虽然我们说楼面价与销售价格并无高度关联，按照项目成本测算，工程建安成本、税费、营销费、管理费等，我们一眼变能看出某些端倪。
[泪奔]【容积率与绿化率】此前讲过，武汉摩天高楼数量位居全国第三，普通住宅也不例外。据了解，多年前，武汉市为彻底摘除“最大县城”的帽子，采用了大幅提升楼盘容积率的做法，对于开发商而言，项目吃饱、甚至突破容积率（偷面积）是一门必修课，大家看到的34层、47层、58层～65层就是这样产生的。在楼面价并未高企的情况下，大批开发商登录江城是顺理成章的事儿。绿化率30%是开发商在武汉拿地的标配，十五年前，很多城市要求开发商拿地的绿化率不低于37%。目前武汉很多楼盘置业顾问的讲解是，如果加上项目红线外的市政绿化都可以达到35%，是不是很意外？
[耶]【沙盘与区位模型展示】很多楼盘都是采用比例缩放的方式来描述区位与周边配套，特别是一些三环外远城区项目。按照正常的销讲逻辑与接待流程，置业顾问应该毫不隐晦的讲解红线内外不利因素，具体单元楼幢周边的风井、配电箱、地库入口、日照时长等等，很多都是等客户完成认购后轻描淡写说一句，可后悔晚矣。现实情况是，很多公示展板全部放在边边角角叠在一起，因为这是政府强制要求。
[微笑]【建筑节能（星级）】目前来看，武汉三星级绿色建筑节能楼盘几乎微乎其微，一星级可忽略不计，除去地暖新风外，我们常见的同层排水、建筑节能、外墙保温、地热泵循环等举措比较少见，这点要落后于热点二线城市。[点亮平安灯][点亮平安灯][点亮平安灯]
《未完待续……》欢迎大家关注、点赞、转发、评论，真正让您购房置业满意无忧。[来看我][来看我][来看我]
[笑]【房屋层高与首层层高】这是很多购房者也是开发商比较纠结的地方。我们走访发现，武汉绝大多数楼盘，基本维持在2.9米，个别楼盘仍保持2.8米。毫无疑问，极少数高端改善项目达到甚至超过3米。细心的购房者会发现，室内层高与卧室门套顶相关（精装修），如果卧室门套到顶，房屋内部显得精致大气，但武汉这样的楼盘并不多见，普通刚需项目几乎很少。关于首层（一楼）层高，个别开发商担心底楼去化难度大，一层层高设计为3.6米，架空层设计成6米。提醒大家注意的是，某些楼盘已明确公示一楼住户低于日照采光时间（冬至日采光不少于3个小时）。
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[害羞]【 装修改造】这是开发商既能提升产品溢价、又能增加客户居住体验的一种策略，并不是开发商无端赠送消费者，也是规避政府相关部门验收备案的常见手段。因涉及到公共空间，比如大堂、架空层等，购房者必须强制签署，别无选择。需要说明的是，客户是与开发商高度关联的第三方装修单位签署改造合同，争议很大。从其他城市的案例来看，如发生法律纠纷，开发商也应该承担相应责任。
[呲牙]【楼面价与价格体系】以白沙洲三环板块举例，各个项目楼面价差异很大，2000-8000元不等（未含公建配套），但三环内销售价格都在17000-19000元之间。虽然我们说楼面价与销售价格并无高度关联，按照项目成本测算，工程建安成本、税费、营销费、管理费等，我们一眼变能看出某些端倪。
[泪奔]【容积率与绿化率】此前讲过，武汉摩天高楼数量位居全国第三，普通住宅也不例外。据了解，多年前，武汉市为彻底摘除“最大县城”的帽子，采用了大幅提升楼盘容积率的做法，对于开发商而言，项目吃饱、甚至突破容积率（偷面积）是一门必修课，大家看到的34层、47层、58层～65层就是这样产生的。在楼面价并未高企的情况下，大批开发商登录江城是顺理成章的事儿。绿化率30%是开发商在武汉拿地的标配，十五年前，很多城市要求开发商拿地的绿化率不低于37%。目前武汉很多楼盘置业顾问的讲解是，如果加上项目红线外的市政绿化都可以达到35%，是不是很意外？
[耶]【沙盘与区位模型展示】很多楼盘都是采用比例缩放的方式来描述区位与周边配套，特别是一些三环外远城区项目。按照正常的销讲逻辑与接待流程，置业顾问应该毫不隐晦的讲解红线内外不利因素，具体单元楼幢周边的风井、配电箱、地库入口、日照时长等等，很多都是等客户完成认购后轻描淡写说一句，可后悔晚矣。现实情况是，很多公示展板全部放在边边角角叠在一起，因为这是政府强制要求。
[微笑]【建筑节能（星级）】目前来看，武汉三星级绿色建筑节能楼盘几乎微乎其微，一星级可忽略不计，除去地暖新风外，我们常见的同层排水、建筑节能、外墙保温、地热泵循环等举措比较少见，这点要落后于热点二线城市。[点亮平安灯][点亮平安灯][点亮平安灯]
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