REITs(英文：Real Estate Investment Trusts）是房地产投资信托基金的英文缩写，顾名思义，主要的投资方向就是房地产。
1960年，世界第一只REITs基金在美国诞生。它通过发行基金的形式向投资者募集资金，集齐万千投资者的财富，将之投入到地产市场。
当地产产生收益之后，REITs基金根据投资者的投资比例派发对应的收益，降低了普通人参与房地产投资的门槛。
如果用一个例子解释的话：
一个基金经理找了一堆投资者筹钱，从张三那里筹几千，从王五那里筹几万……筹足资金，基金经理就会拿这笔钱来投资地产，赚到钱，扣掉基金经理的工资之后，会根据投资者的投资比例，大家分钱。
最大的好处就是让钱少的人，也能投资房地产，买不起客厅，买不起厕所，我还买不起一块地砖嘛……
根据投向，REITs又可以划分为两类，一类投资于实物，另一类投资于房地产抵押债券。
投向实物的很好理解比如说，买套住宅楼，赚租客租金；买栋写字楼，赚企业租金；买个仓储中心，赚货物存放的资金；买个林子，卖点大树**等等。实物投资类REITs涉猎非常广泛。
投向债券的，就是投资于各类抵押贷款债券的。当企业或个人，将自己的房子抵押出来借钱，银行会出售一部分这类抵押贷款的借条，如果这些借条的利息高于REITs基金融资成本的利息，REITs就会买入获利。
咱们证监会试点的REITs，并不包含住宅和商业地产，主要是面向基础设施资产的。
了解了REITs是啥之后，下面我们再来聊一聊REITs值不值得投资。
作 者丨易佳颖 王峰
编 辑丨李清宇 包芳鸣 林典驰 黎雨桐
刚被严格限制人员薪酬和宣传费，校外培训机构再迎监管文件。
据教育部网站9月7日消息，近日，为贯彻落实中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步减轻义务教育阶段学生作业负担和校外培训负担的意见》（以下简称“双减”文件），教育部会同民政部、市场监管总局印发通知，就将面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构统一登记为非营利性机构工作进行部署。
通知明确，对于现有面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构，按照线下非营利性学科类培训机构、线下营利性学科类培训机构、线上学科类培训机构以及终止培训机构等不同情况，采取相应办法予以办理。2021年底前完成面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构统一登记为非营利性机构的行政审批及法人登记工作，培训机构在完成非营利性机构登记前，应暂停招生及收费行为。
通知要求，各地要建立联合工作组，明确时间表、路线图，制定专项工作方案和工作流程，统筹协调推进面向义务教育阶段学生的学科类校外培训机构登记工作。要建立问责机制，对责任不落实、措施不到位的相关单位及责任人严肃问责，确保工作按期完成。
校外培训将实行政府指导价，对人员薪酬和宣传费进行严格限制
值得注意的是，国家发改委等三部门近日还印发了《关于加强义务教育阶段学科类校外培训收费监管的通知》（下称“通知”），部署学科类校外培训机构实行政府指导价管理。
通知规定，培训成本包括培训机构人员薪酬、培训场地租金、宣传费、研发费用、固定资产折旧费以及其他费用。
“按照民办非企业单位的通行管理，会允许10%左右的利润空间，也就是说学科类校外培训机构的收入会是成本的110%左右，这样的话，未来学费肯定会比现在大大降低。”一位业内人士告诉21世纪经济报道。
具体收费标准由各省级主管部门或经授权的地级政府制定，上述业内人士介绍，北京等地的具体细则将很快出台。
值得注意的是，通知对培训机构两项主要成本——人员薪酬和宣传费进行了严格限制。其中规定，人员平均工资水平不得明显高于统计部门公布的当地教育行业城镇非私营单位就业人员平均工资。“说白了，就是培训机构平均工资不得明显高于公办学校教师工资。”上述人士说。
通知还规定，宣传费按不超过学科类校外培训销售收入的3%据实核算。这几乎是目前在线教育公司营销费用占营收比重的零头。
图/新华社
1秒烧掉423元：资本害了教培行业吗？
“现在回想起来，当时的教培行业真的有点疯狂了。”
从事K12教育运营岗位的小鹏老师在今年4月跳槽到某头部K12教育机构，“我面试的时候要求的薪酬是每月1万4千元，但机构主动给到我1万6千元每月，我都有点懵。从2020年开始，一路跳槽，一路涨薪，仅仅一年的时间里，跳了5家K12教培机构，月薪也从最开始的7千元涨到了1万6千元。”
而这背后是教培市场如泡沫般的繁荣。随着“双减”政策的逐步落地，行业整顿风暴开启。再回望教培机构疯狂起舞的2020年，恍如梦一场。
网经社“电数宝”电商大数据库显示，2020年我国仅在线教育共发生111起融资，总金额逾539.3亿元，超过2016-2019年的融资总和。其中头部在线K12平台猿辅导和作业帮所获融资额高达380.1亿元，占行业全年融资总额的七成。
“资本的注入，铺天盖地的广告营销，抬高了获客成本，进而堆高了售价，而一切成本最终还是由消费者买单的，这是非理性的市场竞争。”安可音乐创始人、南京安可教育科技有限公司董事长单啸骏在接受21世纪经济报道记者采访时表示。
对此，甚至有教培机构负责人指出，“可以毫不夸张地说，在一定程度上，教培行业的发展规律和资本的逻辑，本身就是一个悖论，甚至在某些方面，资本对教培行业的影响是摧毁性的。”
资本制造教培内卷
此前，很多人都还相信，资本是无所不能的。
作为头部平台之一的猿辅导在2020年共对外披露三笔融资，分别是在3月、10月、12月获得10亿美元、22亿美元、3亿美元融资，融资总额超35亿美元，估值达170亿美元。入局的资本机构包括云锋基金、德宏资本、高瓴资本、腾讯投资等。
“它（在线教育）是钱可以烧出用户，烧出护城河，变成一个持久的、万亿级的生意吗？”今年1月，猿辅导创始人李勇在一部纪录片中，公开回应道，“我想不到什么原因是它不能的。”
毫无疑问，广告投放和用户补贴是两大烧钱模式，但却又是绕不开的简单粗暴的获客方式。高途创始人陈向东曾表示，他不觉得烧钱做生意是正常的，奈何资本裹挟之下，“市场被重构，我的想法发生了变化。”
截至今年第一季度，高途销售费用支出高达3.53亿美元，同比增长202%，主要是由于扩大用户基础和提升品牌的营销费用增加，以及对销售和营销人员报酬的增加所致。
随之水涨船高的是教培从业者的薪资。小鹏老师坦言道，“如果是在别的行业，我从事的岗位月薪8千元都是北京的‘地区价’了。即便明知道教培行业的薪资有泡沫在里面，但自己在面对下一份工作时，仍无法调低期待，主动挤出泡沫。”
“以南京为例，此前，一个英语教培机构店长的月薪在1万3千元-1万8千元左右，还要再加上绩效奖金等。”单啸骏说明道，“但单以业务能力和水平而论，放在任何别的行业，6千-8千都是高薪了。”
在他看来，资本更致命之处在于它让从业者只看到了钱，缺乏责任感的教育工作者是不合格的。“从这一角度而言，甚至可以说资本其实毁灭了这个行业，它扭曲了从业者的三观。教育行业是不能被钱绑架的，因为你面对的永远是那么多的孩子。”
营销大战之下，教培机构的发展步伐变得凌乱，原本教培机构的核心应该是教学质量，但在疯狂的营销竞赛中，市场营销的能力成为了制胜的关键，与教育的本质背道而驰。
回顾2020年的在线教育行业，从手机上的微博、朋友圈、抖音、快手和爱优腾等应用，到电视上的综艺、晚会和电视剧，再到公众场合的地铁、公交和电梯间无处不是的教培广告。
据QuestMobile报告显示，在2020上半年，K12在线教育企业平均营销投放同比增长71.2%。仅2020年6月，猿辅导、学而思、作业帮三家在线上投放上，就烧掉了11.13亿，每秒钟约烧掉423元。
教培机构走进了“融资-烧钱获客-亏损-融资”往复的恶性循环。好未来上市10年，前8年盈利稳定增长，在2020年初迎来了历史上的首次亏损，这一历史性的亏损主要是因为好未来在营销上的快速增长。好未来财报显示，近三年营销费用支出的同比增速为92.14%、99.92%和76.20%，均显著高于营收增速。
商业模式仍未成熟
而今，学科教培的轰然倒塌，余震在耳，资本又涌入了素质教育、职业教育等市场。
IT桔子数据显示，2021年上半年教育行业共发生104起融资事件，其中，教育信息化领域融资事件23起，职业培训领域融资事件23起，素质教育领域融资事件19起，上述三个领域的融资事件在整个行业融资事件的占比超六成。
多位教培机构负责人向21世纪经济报道记者表达了对资本的谨慎态度，“资本逐利的本性，与教育行业要具有一定公益性的特质是相悖的。教育是基础性需求，难以做到全然的商业化。”上海某职业教育机构负责人向21世纪经济报道记者透露，“实际上，每年都会有投资人表达投资意向，但我还是觉得教培机构更适合做小而美的形式。”
单啸骏则算了一笔账，以素质教培一个300平的校区为例，需要配备的全职人员为五人，分别为校长、课程顾问和三位全职老师，可招收学生300人，满员的情况下，毛利率可达到50%。但随着校区的增加，毛利率却是在逐渐下降的，两个校区需要加设总校长一职，三个校区则还要加设教务、销售和总管三个职位。
“一个教育机构的管理能力是有限的。”他进一步解释道，教培机构实际上是要服务学生和老师双方，其实是非常个性化的服务，这与资本所追求的规模化、可复制也是相背离的。“我觉得整个教育行业实际上还没有跑出真正好的商业模式， 都还在摸索的阶段。资本加速了在线教育的模式，但现有模式是不健康的，现在教育行业整体也是不健康的。 ”
一方面在资本加速之下，教培行业确实偏离了原本的航道，另一方面在于教培不同于其他行业的特质，个性化、公益性等等，目前仍未找到可大规模复制的商业模式。众多教培从业者都表达了希望资本看到教培行业的特殊性，而非只是关注数据。“资本实际上是把双刃剑，目前，对于资本的进入会优先考虑有国资背景的。”某素质教培机构负责人透露道。
学科教培行业的前车之鉴不仅启发着教培机构负责人重新思考资本与行业发展的关系，也改变了教培行业普通从业者的职业轨迹，降薪、裁员、转型……的消息不绝于耳。
小鹏老师亦在今年6月裁员潮中从上述头部K12教育机构离职，至今尚未找到合适的工作，他告诉21世纪经济报道记者，“现在找工作几乎是从头做起，甚至由于任职过教培行业之后，对工作期待值和已有经验值与其他行业都不匹配，在市场上还不如应届生吃香，毕竟人家更年轻。”
来源： 21世纪经济报道