一：海外基金如何在中国发行
您好，针对您的问题，国泰君安上海分公司给予如下解答目前国内有基金代理公司的，但是需要监管机构给你派发许可证的，在注册资本和公司资质都是有要求的。但是目前应该是不能销售境外基金的。希望我们国泰君安证券上海分公司的回答可以让您满意！回答人员：国泰君安证券理财顾问罗经理；国泰君安证券——百度知道企业平台乐意为您服务！
如仍有疑问，欢迎向国泰君安证券上海分公司官网或企业知道平台提问。
二：如何投资海外基金
需要通过购买QDII基金，达到合法投资海外投资市场。QDII是Qualified domestic institutional investor (合格的境内机构投资者)的首字缩写。它是在一国境内设立,经该国有关部门批准从事境外证券市场的股票、债券等有价证券业务的证券投资基金。可以直接选择投资qdii基金，合格境内投资者可以投资qdii基金进行海外投资。也可以由基金管理人委托海外基金管理人进行海外投资。但是这里需要注意的是你委托的海外基金管理人进行投资时如果出现了投资失误导致亏钱之类的问题，你这边公司的基金管理人是负全责的。因为是 你进行的委托管理
三：如何购买海外基金
今年以来，国际局势风起云涌，美联储亦正式步入加息进程，引发了全球市场风险资产的持续震荡。不过，在此市场环境下，却有一类资产的显得与众不同，这就是REITs。
为帮助投资人深入了解REITs并挖掘其背后的投资机会，上投摩根直播间邀请到了上投摩根国际业务部国际业务总监张昕，为投资者带来对海外REITs的全景解读，以下为相关直播内容梳理。
REITs全称为Real Estate Investment Trusts（房地产投资信托），该概念率先由美国于1960年提出，由此为投资人投资房地产提供了新的机遇。REITs将不同类型的商业房地产的租金收入作为底层资产进行打包，交由专业管理人进行金融管理，进而面向大众进行融资。
底层资产类型包括公寓楼、办公楼、酒店、医院、商场、健康中心和数据中心等，个人投资者通常较难直接投资于这类商业房地产资产，但他们却可以凭借投资REITs但他们却可以凭借投资REITs，在优质房地产收获租金收益及资产增值之时，亦有概率获得收益。
本质上来说，REITs是一种股权类产品，总收益由资本利得和分红派息两部分构成。具体来讲，REITs具备以下三项特征：
一、应对通胀；
二、波动率相对较低；
三、与其他大类资产的关联度较低。
具体请参考往期文章《2.5万亿美元！REITs基金受欢迎背后的原因是？》。
综上所述，在今年这样一个较为波动的市场趋势下，REITs是一项相对较好的防守性资产。
2021年，国内REITs产品横空出世，并在2022年持续发展，并受到市场
而海外REITs的历史沿革则更为悠久，和国内REITs区别主要有四点：
首先，发行主体不同。海外REITs的发行主体以专业的房地产管理人为主，国内REITs则是国内的公募基金管理人。
其次，资产类别不同。海外REITs主要为权益类资产，国内的公募REITs则将底层项目打包为ABS结构，其属性更接近固收类资产。
然后，投资标的不同。海外REITs涵盖的种类包括传统的住宅、商场和酒店等，同时也包括与新经济相关行业，例如数据中心和物流园等。国内发行的首批公募REITs，投资标的以基建类项目为主，包括高速公路和产业园等。
最后，募资量级不同。海外REITs规模已超2万亿美元，其中，美国REITs规模超1万亿美元，目前国内的公募REITs规模合计为百亿人民币量级。
总的来看，相较海外，国内的REITs目前尚处于起步阶段，未来种类和规模或将进一步扩展，而海外REITs目前相对更为成熟多元，可投资范围更为广泛。不少海外REITs的投资人，主要为注重长线稳定收益的群体，包括养老基金会这类机构等“SMART MONEY”。
作为个人投资者，若希望在当下做好防御配置与抵抗通胀，投资海外发达市场REITs指数基金不失为一个很好的选择。
当然，由于REITs具备一些权益类资产属性，因此，仍与经济预期有较大关联度。它的价格波动趋近于高分红上市公司股价走势，影响REITs价格的变量，首先来自宏观经济环境，其次是房地产行业因素，最后是市场情绪。
上投摩根富时发达市场REITs指数基金追踪的富时发达市场REITs指数，覆盖了美国、日本和英国等21个发达市场，包含了住宅、商业和工业等381只各类型上市REITs，旨在帮助投资人轻松实现一站式布局发达市场房产的目的，同时省去直接投资境外产业所会遇到的税收、换汇和物业管理等烦恼。
富时发达市场REITs指数虽然曾在特定阶段出现波动，但均很快回归正常。值得一提的是，今年2月爆发的俄乌冲突，并未对富时发达市场REITs指数构成较大影响。这意味着参与REITs的投资人认为，局部的地缘冲突，对发达市场的房地产行业影响相对较小。
综合来看，我们认为在今年的市场中，随着短期的不利因素逐渐消退，REITs指数的长期价值有待显现，下半年的表现值得期待。
上投摩根富时发达市场REITs指数基金的投资门槛较低，人民币份额的起投金额为1元。与此同时，为了更好地满足更多投资者的需求，还设定了美元现钞份额和美元现汇份额。
由于该基金的底层资产以美元计价，因此对于人民币份额投资来说，当人民币汇率下调时，有利于提升收益。
然而，海外汇率市场的因素十分繁杂，不仅涉及不同国家的宏观经济面，还受很多市场因素影响，因此判断汇率方向是一项较难的预测。所以，我们建议投资者摒除市场噪音，不必过度
当前，中国居民持金融资产的占比相对较低，持实物资产的占比较高，主要表现为房地产。过去的二十年，是中国房地产市场发展的黄金二十年，在城镇化和市场化的浪潮下，房地产已成为国民经济的支持产业。但在人口红利逐渐消退，城镇化进程趋于稳定和房地产行业进入存量管理的大背景下，中国房地产行业历史发展轨迹或将面临阶段性拐点，在这一变化中，REITs产品或将迎来重要的契机。
REITs作为房地产金融化的资产，在发达国家已经十分成熟，它不仅是一种融资手段，更是产业整合的重要工具；它不仅是机构投资者，如保险、养老基金、主权基金和共同基金的投资方向，也是个人投资者进行资产配置的有力工具。
REITs通过降低房地产的投资门槛，让普通个人投资者得以参与到门槛较低的不动产项目投资中，分享房地产市场的成长性，我们相信，随着海内外市场容量的持续增加，相对更成熟的海外REITs产品，未来还将取得更长足的进展。
注：本基金跟踪富时发达市场REITs指数的表现，该指数反应全球发达市场中上市交易的REITs（房地产投资信托）的市场波动，REITs价格会随着房地产市场价格的影响而波动。本基金不能保证投资人一定获得盈利，也不保证最低收益。