网友留言：
汉中市金泰房地产发展有限公司（以下简称汉中金泰公司）开发销售的新天汉·时代滨江小区楼盘，存在虚假销售，造假容积率、绿化率、停车位数量、侵占业主公共绿地，私自改变南侧大门为商业会所，小区内部修建违建实体围墙、修建违建实体房屋、违规收取代办费，违规代收大修基金契税、违规占用市政道路红线修建停车位、未经审批违规收取停车费等情况，我小区业主特此整理相关材料，向政府相关职能及监管部门进行举报，恳请相关监管、执法部门能够为我们主持公道，维护消费者的合法权益，新天汉时代滨江全体业主将不胜感激。
陕西省汉中市自然资源局、住建局、城管局、市场监管局、税务局回复：
网友你好！
经5部门联合调查处理，现将有关情况回复如下：
一、关于反映违规变更南门用途问题。该项目北地块在南侧临明珠路设置了人行及消防出入口，开发商将该区域暂作为销售中心使用。市自然资源局将在后期验收时责成开发公司按照规划审批图纸恢复人行出入口。
二、关于反映22号楼底商铺私自变更住宅问题。市自然资源局于2020年11月6日将调整后的规划在现场和局网站上进行了公示，公示中明确了调整的两部分内容：1. 将原设置在小区内部的社区管理用房、社区卫生服务站调整至临街商业内，并在临街设置独立出入口；2. 将南地块西侧临规划路的商业裙房由原批准的地上2层调整为地上1-3层，面积不增加。公示期间未收到不同意见，市自然资源局于2020年11月27日下达了《关于新天汉时代滨江项目社区管理用房、社区卫生服务站及南地块临街商业调整方案的审定通知》。
三、关于反映随意占用公共绿地，侵害业主利益问题。待项目全部竣工后，市自然资源局将委托有资质的测绘单位对项目进行“多测合一”联合测绘，如绿地率或者其他规划设计指标不满足规划审批要求，将责成建设单位进行整改，直到符合为止。
四、关于反映未按陕西省中小学幼儿园规划建设办法要求履行问题。汉中金泰房地产发展有限公司在兴元路以西、西新街以北区域共取得四块土地，新天汉时代滨江项目为西关正街以北两块土地，西关正街以南为即将建设的新天汉时代滨江二期项目。该项目在审批时，金泰公司向原汉中市城乡建设规划局承诺幼儿园和市场将在二期用地中一并进行配建。现申报的二期项目设计方案中设置了幼儿园和市场，其规模均按两期总规模进行了配建设计。
五、关于反映停车位设置问题。该项目规划中小区内地面上未规划机动车停车位，临城市道路退让道路红线部分规划了商业临时车位，住宅配套机动车位全部设置在地下车库；小区内地面上规划有非机动停车位，项目审批前规划总平面图在现场和汉中城乡规划网上均有公示。
六、关于反映违规收取代办费问题。根据该项目其他业主提供证据资料，市住建局已于8月8日就强制收取房屋不动产权证代办费问题线索函告市城管局，市城管局正在调查处理，后期向你回复。
七、关于反映违规收取大修基金问题。市住建局于7月6日对开发商进行了约谈，要求将已代收的维修资金立即缴存至维修资金监管账户或退还购房人。目前开发商已停止违规代收维修资金行为，若你发现该公司存在未整改到位问题，可向市住建局房产管理科进行投诉。
八、关于反映违规收取契税问题。汉中市税务局于8月14日对开发商进行了约谈，要求开发商立即自查前期代收契税情况，对已代收并已向税务机关申报缴纳的契税要向业主公示；对已代收尚未向税务机关申报缴纳的契税要限期退还业主。经查，截至8月14日，尚有28户业主契税未向税务机关申报缴纳，开发商承诺安排专人逐户全额退还，联系电话：0916-8180339。
九、关于反映停车场占用市政道路红线问题。汉台区城市管理综合执法大队已向新天汉物业公司下发责令停止违法行为通知书，要求新天汉公司立即拆除停车场道闸设施。现道闸设施已拆除。
十、关于反映修建样板间问题。汉台区城管局下发了《责令停止（改正）违法行为通知书》，要求汉中金泰房地产发展有限公司自行拆除违法建筑恢复原貌。该公司承诺两周内对违法建筑自行拆除。届时如未拆除，汉台区城市管理综合执法大队将依法强制拆除。
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一：房地产企业的维修基金计入
一、房屋维修基金计入管理费用-房屋维修基金费科目。借：管理费用-房屋维修基金费
二、房屋维修基金一般用于共用部位、公用设施及设备和房屋本体的维修、更新、改造。根据《企业会计准则》的规定，固定资产的更新改造等后续支出，满足准则规定确认条件的，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除其账面价值；不满足准则规定确认条件的固定资产修理费用等，应当在发生时计入当期损益。也就是说，日常修理费用是计入损益的；而更新改造支出须待发生时计入固定资产且替换相关账面价值。因此，购入房产时缴纳的房屋维修基金，不计入固定资产价值中。
三、房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。房屋公用设施专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用基金实行"钱随房走"的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。
二：维修基金计入房地产开发成本
关于维修基金能否动用，怎么动用，动用后会产生什么结果，对于这个问题我想很多购房人都不是很清楚，让签字就签字，什么时间通知补缴维修基金时才反应过来，不过已经为时已晚，不去补交房屋无法交易过户，下面我们就阐述一下关于维修基金方面的问题。
首先我们要先弄明白什么是维修基金，房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程，不得挪作他用。每一个住户在购买新房的时候都是需要缴纳维修基金的，所以，维修基金是必须要交的。维修资金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定，每个城市不尽相同。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。一般情况下，维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立。
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
也就是说维修基金可以灵活划分，比如公共区域、地下车库、排污主管网、公共道路等，需要征求全体业主意见，这笔费用是全体业主共同承担的；再说具体一点，某栋楼的本体维修基金只能用于某栋楼，使用时征求本栋楼三分之二以上的业主同意也可以使用，使用范围也就确定了业主所需承担的费用标准，比如某楼栋的，只是关联着本楼栋的住户，所花费的维修基金也就有这些住户承担。
维修基金实际使用的过程中，还是比较麻烦或存在争议的，一方面是手续比较繁琐，最重要的一点是，很难达成一致意见，比如顶层漏水，楼下业主却不同意用维修基金大修；电梯应该更新换代，低层的住户说费用太高，自己也不怎么使用，监控系统老化瘫痪，业主认为是物业没有维护好，可以用多种经营收益，不同意用维修基金，等等，所以说，维修基金使用过程中，存在一定的阻力，公共维修基金，使用时需要向业主委员会申请，但是需要征求三分之二业主的同意，并且审批手续相当复杂。
维修基金的使用还有另外一种情况，就是公共区域或配套设施设备存在严重的安全隐患，可能会发生严重的后果或危及人身安全，可以启动应急维修基金，这种情况下，物业公司或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，手续会相对简单很多。
随着时间的推移，建筑物及其附属设施设备的老化，动用维修基金会是经常要面对的问题，这里想表明的观点是，为了房屋的保值增值，也为了创造更好的生活工作条件，要确保电梯、屋顶、外墙、设备设施等共有部分的完好和正常运行，以免出现或发展成为脏、乱、差的结果，后续再维修、更新和改造，势必会花费更大的费用。不过也必须要严格维护自己的权益，禁止随便使用维修基金，参与或
最后探讨一个观点，比如，买顶层的住户，都知道时间久了，楼顶会漏水，那么为什么买顶层呢？因为当时买房顶层一定价格偏低，或者贪图顶层赠送的面积大，那么是不是就应该承担起漏水的风险呢，之前管理的一个小区，顶层漏水是普遍现象，最后和顶层住户沟通，物业牵头找了几家性价比高，有保障的防水施工单位，户数多，将价格压低，由顶层住户自行承担费用，最后皆大欢喜！所以说，分情况分具体事项，灵活处理方是良策，偷偷动用维修基金是大忌，不论什么情况一定要合规、合法。