一：没交维修基金会被起诉吗
杨挺
在商品房买卖合同签订过程中，不少开发商基于自身便利考虑，利用其既是商品房开发商，也是后续物业管理公司出资人的优势地位，通过格式条款的形式，将购房款、名种税费、物业维修基金以及先期物业管理费等费用加以“捆绑”，作为其向购房者交付房产的前置条件，购房者不缴纳上述款项，开发商就不予交房。这种做法是否合理呢？由此产生逾期交楼时，业主能主张违约金吗？
下面，笔者通过一个案例来探讨一下。
【基本案情】
2015年9月12日，林某与A公司签订商品房买卖合同一份，约定林某购买A公司商品房一套，购房款总计296万元（首付89万元）；A公司应在2016年10月31日前交付房屋给林某，逾期交房时，林某要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付之日止，A公司按日向林某支付巳交房价款万分之三的违约金。该合同包含多个附件，其中补充协议记载“在房屋交接之前，买受人应依约付清所有购房款及违约金（如有），并缴清由出卖人代收代缴的有关税费，以及第三方要求买受人于进户前必须缴纳的各项费用（如维修资 金等）（如有），否则出卖人有权延期交房，直至买受人全面履行义务为止，而无需承担逾期承房责任。
之后，林某按约向A公司支付296万元的房款。2016年10月底，A公司向林某发放了该小区入户通知书和交房费用明细结算单各一份，告知林某其定于2016年10 月28日至2016年10月31日集中交房。交房费用明细结算单载明林某应缴纳的费用包括物业维修基金13274.5元、物业管理费7023.6元。林某在收取上述材料后，多次要求A公司交房，A公司以林某未缴纳物业维修基金等费用为由拒绝办理房屋过户手续。
2017年12月1日，林某将A公司诉至法院，要求A公司立即交付房屋，并赔偿林某自2016年11月1日起以购房款为本金按日利率万分之三计算违约金。
【法院裁判要旨】
浙江省台州市路桥区人民法院经审理认为：本案的争议焦点在于A公司是否存在逾期交房及如果存在逾期交房的事实，违约责任如何承担。
1、本案中，林某与A公司之间所签订的商品房买卖合同及附件，系双方真实的意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方须依合同履行。
2、A公司作为格式条款的提供方，不应将买受人的从给付义务的履行作为对抗自身履行主给付义务的前置置条件，从而排除对方在付清房款后在约定时间内收取房屋的主要权利，故前期支付物业维修基金不应成为A公司延期交房的有效抗辩，A公司应按合同约定时间交付房屋，否则其构成逾期交房。
3、商品房买卖合同中，出卖人的主给付义务是交付讼争房并转移其所有权，买受人的主给付义务为支付购房款。买受人已履行了其主给付义务，则出卖人应依约履行其主给付义务，即交付房屋。出卖人以买受人未缴纳物业维修基金等为由拒绝交付房屋，构成了逾期交房，理应按约支付违约金。
4、物业维修基金的用途为新商品房和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修，A公司作为开发商已为其代付，林某应在约定交房之日前付清该款，但本案A公司直至 2018年6月1日方才支付，亦存在违约情形。根据本案的实际情况，结合买受人未及时缴纳物业维修基金的事实，将本案的违约金减半调整为259296元。浙江省路桥区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百二十条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：
一、A公司A公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿林某林 某违约金259296元；
二、驳回林某林某的其他诉讼请求。
林某、A公司均不服一审判决，提起上诉。浙江省台州市中级人民法院经审理认 为：一审法院根据本案的实际情况，结合买受人未及时缴纳物业维修基金的事实，将本案的违约金调整为259296元合理合法。台州市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，作岀如下判决：驳回上诉，维持原判。
本案中，法院行使了较大的自由裁量权，对违约金的数额进行了调整。可以想见，类似情况下，各地法院会有不同裁判标准，但总体思路应当是一致的，那就是，开发商不得以业主未缴纳物业维修基金、物业管理费等为由，推迟办理交房手续，若因此产生逾期交房，开发商应当承担相应的违约责任。
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二：如果不交维修基金会怎么样
一、维修基金不交有什么后果1、不交房屋维修基金将可能无法办理房产证。按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（1）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%；
（2）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
2、法律依据：《住宅专项维修资金管理办法》第十三条
未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。
下列物业的业主应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金：
（一）住宅，但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外；
（二）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的非住宅。
前款所列物业属于出售公有住房的，售房单位应当按照本办法的规定交存住宅专项维修资金。
二、维修基金什么情况下可以使用
维修基金以下情况可以使用：
1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用；
2、物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外；
3、住宅需要大修或专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30％；
4、业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。
三：房屋不交维修基金会怎么样
房屋维修基金在办理产权证之前缴纳即可，不缴纳该比款项是无法办理产权证的。并不需要交纳违约金。物业专项维修基金是在业主购房时已经一次性缴纳的，不存在补交程序，除非物业已经把购房时的专项维修基金用完，要重新征缴，但是无论是第一次缴纳还是第二次缴纳，专项维修基金是没有违约金的，详细可看与物业签订的《物业管理合同》
四：动了维修基金会怎么样
首先要搞清楚房子是否进行了竣工验收。交房不等于房子就已经交工，按照住建部规定，只有竣工验收的房子才能向业主交付。但是在实际操作当中，很多开发商房屋都会在没有进行竣工验收的情况下交房给业主，属于违法交房，这种情况是要被住建部门或者综合政府部门进行行政处罚的。同时，这种房子的一切产权还在开发商手里，各项维修维护还是开发商的责任。如果房屋进行了竣工验收并在住建部门备案，房屋维修期之内的维修责任和开支是开发商承担的。电梯的保修期是五年。五年之后出现问题则有业主承担维修费用。至于是否要动用维修基金这个可能性很小，因为要大部分业主同意，再者，动用维修基金的利益冲动是物业公司和社区最喜欢干的事情，要慎之又慎，以免被物业和社区钻空子。