1、银行开发贷。这是目前房企用的最多的一种融资方式。资金来源主要是银行自有资金。目前主要要求是“四三二”，也就是四证齐全，自有资金投入比例不低于30%，二级开发资质。具体做法就是：向银行提交项目基础资料，股东基础资料，这其中要的材料会非常详细，基本就是把你公司的家底资料都收集完了。银行客户经理写贷款调查报告，然后报风险部审查，然后上贷审会。根据不同贷款额度再决定是需要报省行总行上会。上了贷审会后通过了，就会有个批复，上面列明了银行提出的各个要求条件，公司再逐项落实批复条件，就可以提款了。开发贷资金成本相对较低，利率大概是4.75%-9%都有，大行低一些，小行高一些。
2、债券融资。债券融资属于信用债，主要有公司债、企业债、中期票据、定向工具、资产支持证券、短期融资等。根据审核主管部门来分，公司债、可转债、可交换债由证监会和证券交易所审核，是普遍优质房企常用的债权融资方式，大概占债权融资的5成；然后企业债审核是发改委，大概占债权融资的2成；中票、短融、定向工具等是由银行间市场交易商协会审核，大概占债权融资的3成。债券融资对于企业的主体资质要求比较高，资产规模以及盈利能力、现金流情况都有要求。具体做法就是做评级，财务尽调，近三年财务审计，内控法律意见，评估报告等，然后报证监会或者交易所、发改委或银行间市场交易商协会。总之材料会比较多，程序比较复杂。成本利率低，优质的企业能做到3%-5%左右。这一块我做的不多，就不详细说了。
3、股权融资。主要有上市IPO发行股票、私募股权基金、特定对象股权融资等。IPO大家都知道，就是上市或借壳重组。现在这种市场环境和监管政策，房企IPO很难，除非特别优质。具体做法就很复杂了，先请会计师事务所、证券所，法律机构做辅导咨询，理清各种股权关系，账务，等等，然后向证监会报送材料，排队等待初审二审等等，具体不细说了。私募股权基金近年发展比较快速，相对监管没那么严格，但是也是越来越严格了。具体做法和银行开发贷差不多，大同小异。特定对象股权融资，这个就是特定对象转让公司股权来获得资金，举个例子就是华夏幸福的股东王文学向平安转让股权来获得大额资金。
4、海外债。海外债也就是境外发债，近年由于国内融资市场趋紧，很多大型房企都采用的一种方式。具体就是评级、文件准备、路演、定价发行、资金回流、资金使用等流程了，这块我没有实际操作过，就不细说。目前成本来说，8%-12%左右。
5、资产证券化。简称ABS。就是发起人将证券化资产出售给一家特殊目的机构SPV 然后SPV 将这些资产汇集成资产池，再以该资产池所产生的现金流支撑在金融市场发行有价证券融资，最后用资产池产生的现金流来清偿所发行的有价证券。比较拗口，简单来说就是把资产包装成可交易的证券进行交易。按交易场所看，有场内市场和场外市场之分。场内ABS市场是指在交易所和银行间市场发行、交易的ABS，是我国ABS的主要市场。 具体操作就是跟券商对接了，按要求提供材料。这块我对接过，但是后来因为不达标没成功。融资成本较低，大概现在是4%-6%左右吧。
6、非标融资.主要包括但不限于信托、承兑汇票、各类收益权、应收账款、委托贷款、amc资管业务等。资金来源主要说几个主要的。信托，这个也是房企用的非常普遍的融资工具。具体就是跟信托公司对接，资料都是开发贷差不多，相对审批比银行开发贷宽松一点。由于资金都不是机构自有资金，故成本比较高，越是优质企业成本越低。目前成本大约10%-15%左右。承兑汇票有银行承兑汇票和商业承兑汇票。具体的自己百度吧，这个比较简单。银行承兑汇票年利率大概5%-6%左右。商业承兑汇票有时候就是空头支票，这个你懂的。利率也更高。AMC资管业务，以国有五大AMC资管业务来说，东方资产、华融资产，长城资产，银河资产五大资产管理公司，主要以不良资产债务重组业务为主，这个不良资产债务，主要以银行资金往来为基础（至于良与不良，你可以拟一个协议把正常的当成不良）资管公司代替债务方和向债权方还钱。正常的资料流程抵押物跟银行开发贷差不多，甚至比银行的尽调更严格，更详细。成本目前2021年大概在10-15之间吧，我司近年和华融资产业务较多，成本在11-13之间。既然是这个成本，那些如中海，华润，保利等国有头部房企融资成本非常低，自然不会要这种高成本的资金了，一般民营企业才会用这种高成本资金。
总的来说，目前金融市场监管严格，银行开发贷、公司债、信托、私募资管、股权融资都受到严格监管。相对来说，海外债、短期融资、中票、ABS相对难度较低，开发贷、公司债、非标比较难。IPO和定向增发基本停了。
水平有限，里面有不正之处也请知乎大神指正。
一：私募基金特定对象
而私募基金募集的对象是少数特定的投资者，包括机构和个人。 2) 募集的方式不同。公募基金募集资金是通过公开发售的方式进行的，而私募基金则是通过非公开发售的方式募集，这是私募基金与公募基金最主要的区别。 3) 信息披露要求不同。公募基金对信息披露有非常严格的要求，其投资目标、投资组合等信息都要披露。二：私募基金 特定对象确认
以非公开方式向投资者募集资金的行为适应募集管理办法。在中基协登记的私募基金管理人可以募集其自行管理的私募基金；在中国证监会注册取得基金销售业务资格且成为中国基金业协会会员的机构及其从业人员可以受私募基金管理人的委托募集私募基金；基金业务外包服务机构就其参与私募基金募集业务的环节适用募集办法。1.募集机构责任：比如应当承担特定对象确定、投资者适当性审查、私募基金推介及合格投资者确认等相关责任，不得从事侵占基金财产和客户资金、利用私募基金相关的未公开信息进行交易等违法活动。
2.委托募集特殊规定：私募基金管理人应当履行受托人义务，承担基金合同、公司章程或者合伙协议的受托责任。委托基金销售机构募集私募基金的，不得因委托募集免除私募基金管理人依法承担的责任。
3.基金销售协议：私募基金管理人委托基金销售机构募集私募基金的，应当以书面形式签订基金销售协议，并将协议中关于私募基金管理人与基金销售机构权利义务划分以及其他涉及投资者利益的部分作为基金合同的附件。基金销售机构负责向投资者说明相关内容。
4.禁止非法拆分转让：任何机构和个人不得为规避合格投资者标准，募集以私募基金份额或其收益权为投资标的的金融产品，或者将私募基金份额或其收益权进行非法拆分转让，变相突破合格投资者标准。募集机构应当确保投资者已知悉私募基金转让的条件。投资者应当以书面方式承诺其为自己购买私募基金，任何机构和个人不得以非法拆分转让为目的购买私募基金。
5.开立募集结算资金专用账户及监督：募集机构或相关合同约定的责任主体应当开立私募基金募集结算资金专用账户，用于统一归集私募基金募集结算资金、向投资者分配收益、给付赎回款项以及分配基金清算后的剩余基金财产等，确保资金原路返还。
另外，募集机构应当对投资者的商业秘密及个人信息严格保密。应当保存投资者资料，保存期限自基金清算终止之日起不得少于10年。
三、募集办法明确规定了募集程序
特定对象确定；投资者适当性匹配；基金风险揭示；合格投资者确认；投资冷静期；回访确认。
募集办法规定，募集机构在向投资者推介私募基金之前应当采取问卷调查等方式，对投资者风险识别能力和风险承担能力进行评估，并由投资者以书面形式承诺其符合合格投资者标准。
1.投资者基本信息，其中个人投资者基本信息包括身份信息、年龄、学历、职业、联系方式等信息；机构投资者基本信息包括工商登记中的必备信息、联系方式等信息；
2.财务状况，其中个人投资者财务状况包括金融资产状况、最近三年个人年均收入、收入中可用于金融投资的比例等信息；机构投资者财务状况包括净资产状况等信息；
3.投资知识，包括金融法律法规、投资市场和产品情况、对私募基金风险的了解程度、参加专业培训情况等信息；
4.投资经验，包括投资期限、实际投资产品类型、投资金融产品的数量、参与投资的金融市场情况等；
5.风险偏好，包括投资目的、风险厌恶程度、计划投资期限、投资出现波动时的焦虑状态等。
六、办法还强调，对投资者相关信息的获取应以投资者自愿为前提。对于大家一直疑惑的通过互联网媒介募集，办法也有规定：应当设置在线特定对象确定程序，投资者应承诺其符合合格投资者标准。前述在线特定对象确定程序包括但不限于：
1投资者如实填报真实身份信息及联系方式；
2.募集机构应通过验证码等有效方式核实用户的注册信息；
3.投资者阅读并同意募集机构的网络服务协议；
4.投资者阅读并主动确认其自身符合《私募办法》第三章关于合格投资者的规定；
5.投资者在线填报风险识别能力和风险承担能力的问卷调查；
6.募集机构根据问卷调查及其评估方法在线确认投资者的风险识别能力和风险承担能力。
三：私募基金特定对象的确定程序
近年来，私募基金行业发展迅猛，私募基金管理人及各类私募投资基金如雨后春笋般注册成立。同时我们也看到，随着证监会《关于加强私募投资基金监管的若干规定》等一系列法规的出台，私募基金行业逐步进入“强监管”时代。在“强监管”时代背景下，国家对私募基金管理机构及基金从业人员有着更高的合规要求。2021年全年，仅青岛市就有多家基金管理人受到监管部门处罚，所涉违法违规事项主要在基金募集环节。
为引导基金管理机构在发行基金时做到合规募集，本律师结合自身法律实务经验和私募基金行业从业经验，梳理了在私募股权、创投类基金募集设立过程中常见的十大法律风险，供大家参考与防范。
1、未确定“特定募集对象”
根据《私募投资基金募集行为管理办法》，基金募集机构应当向特定对象宣传推介私募基金。未经特定对象确定程序，不得向任何人宣传推介私募基金。“特定对象确定程序”是指在不特定对象群体中，通过投资者风险识别能力和风险承担能力调查，筛选出特定募集对象的过程。
风险点：私募基金的“私募”性质，决定了其不得向不特定群体进行募集，未履行“特定对象确定程序”而募集基金，不仅违反行业相关监管规定，甚至带来刑事风险。
防范措施：基金募集机构应要求投资者填写投资者信息表，采集并了解投资者的基本信息，设计风险调查问卷，对投资者进行风险承受能力测评。调查问卷内容应真实反映投资者财务状况、投资知识、投资经验、风险偏好等信息，确保问卷结果与投资者风险识别能力和风险承担能力相匹配。投资者信息发生重大变化的，应及时更新投资者信息，重新评估投资者风险承受能力，并将调整后的风险承受能力告知投资者。基金管理人应建立投资者评估数据库，为投资者建立信息档案，并对投资者风险等级进行动态管理并及时更新。
2、未进行投资者适当性匹配
根据《私募投资基金募集行为管理办法》，募集机构应当自行或者委托第三方机构对私募基金进行风险评级，根据私募基金的风险类型和评级结果，向投资者推介与其风险识别能力和风险承担能力相匹配的私募基金。
风险点：未履行投资者适当性匹配程序；当潜在投资者风险识别能力及风险承担能力与基金风险等级不匹配时，未经特定程序，仍向其推介基金产品。根据《九民纪要》，在募集基金时未尽适当性义务，导致投资者遭受损失的，可以请求基金募集机构承担赔偿责任。
防范措施：基金募集机构应建立科学额有效的私募基金风险评级标准和方法，对私募基金以及投资者风险识别能力和风险承担能力进行评级。根据风险承担能力不同，将投资者划分为C1至C5五个等级，分别对应R1至R5五个风险等级的基金产品。向投资者推介基金时，投资者风险承担能力等级应与拟推介基金的风险等级相匹配。当投资者风险承担能力与基金产品风险等级不匹配时，应通过特定程序向投资者履行特别警示义务，如投资者仍坚持购买基金产品，可向基金募集机构提出书面申请，基金募集机构可向其推介基金产品。
3、向非合格投资者募集
根据《私募投资基金监督管理暂行办法》，投资者投资于单只私募基金的金额应不低于100 万元，且须符合单位投资者净资产不低于1000 万元，个人投资者金融资产不低于300 万元或者最近三年个人年均收入不低于50 万元的条件。《投资者适当性管理办法》则将投资者分为普通投资者和专业投资者两种类型，并对专业投资者的条件以及专业投资者和普通投资者的转化做了具体规定（详见《投资者适当性管理办法》第八条、第十一条）。
风险点：在募集基金时以凑单、拼单等方式，变相突破合格投资者制度关于投资门槛、资产标准或人数限制等方面的要求。
防范措施：私募基金管理人应当认真核查投资者资产证明等相关文件，并要求投资者填写合格投资者承诺书。机构投资者投资私募投资基金的，应当穿透核查最终投资者是否为合格投资者，并合并计算投资者人数。
4、基金风险揭示
基金募集机构应当制作《基金风险揭示书》，向投资者充分揭示基金风险，并请投资者签字确认。基金募集机构向普通投资者进行风险揭示时，应当全过程录音、录像；通过互联网等非现场方式进行进行风险揭示时，应当完善配套留痕安排，由普通投资者通过符合法律、行政法规要求的电子方式进行确认。同时，在普通投资者与专业投资者相互转化时，仍需做好“双录”安排。
风险点：风险揭示书内容不完善；向普通投资者进行风险揭示未进行录音录像或未进行留痕安排等。
防范措施：基金风险揭示书应确保内容完备、不存在虚假陈述或重大遗漏，向投资人充分揭示私募基金的资金流动性、基金架构、投资架构、底层标的、纠纷解决机制等各类风险，并在基金“特殊风险揭示”部分充分揭示募集机构与管理人存在关联关系、关联交易、单一投资标的等特殊风险或业务安排。向普通投资者风险揭示时应全程录音、录像，录音录像过程应包含：投资者身份确认、投资者风险匹配结果告知与确认、基金风险揭示、R5级（高风险）基金产品重要信息揭示、冷静期制度告知等环节。
5、投资冷静期及回访确认
在基金合同中应当约定给投资者设置不少于24小时的投资冷静期，在冷静期内不得主动联系投资者。私募股权、创投类基金的投资冷静期通常可约定自基金合同签署完毕且投资者支付出资款后起算。基金募集机构应在投资冷静期满后，募集资金由募集户划转到财产账户或托管户之前进行回访。
风险点：未按照基金合同约定设置投资冷静期；在冷静期内主动联系投资者；回访过程中出现诱导性陈述等。
防范措施：应当在基金合同明确约定投资冷静期的期限及回访程序，严格根据基金合同约定履行回访义务。私募基金管理人应建立投资者回访制度，按照相关规定对投资者进行回访，回访过程不得出现诱导性陈述。可由基金推介以外的人员通过录音电话、电子邮件、信函等方式进行回访。
6、公开宣传推介私募基金
《私募投资基金募集行为管理办法》第二十五条规定，募集机构不得通过下列媒介渠道推介私募基金：公开出版资料；面向社会公众的宣传单、布告、手册、信函、传真；海报、户外广告；电视、电影、电台及其他音像等公共传播媒体；公共、门户网站链接广告、博客等；未设置特定对象确定程序的募集机构官方网站、
风险点：利用网站、朋友圈等媒介向不特定群体公开宣传推介基金产品，触碰宣传合规的红线。
防范措施：私募基金管理人应建立健全合规、风控相关制度，严格约束基金从业人员，做到合规宣传。基金募集机构可通过设置特定对象确定程序的官网、客户端、
7、承诺保本保息
基金募集机构在募集基金时不得存在不适当宣传、误导欺诈投资者以及以任何方式向投资者承诺本金不受损失或者承诺最低收益等行为。基金合同及基金募集材料中不得包含保本保收益的相关表述，如零风险、收益有保障、本金无忧等。不得以任何方式承诺投资者最低收益。基金名称中不得含有“保本”或具有“保本”内涵的字样。不得通过短信、
风险点：向投资者直接或者间接承诺保本保收益，违背私募基金“卖者尽责，买者自负”原则，为自身埋下重大风险隐患。
防范措施：私募基金管理人在募集基金时，应由专业律师对募集推介材料、合同文本等材料进行审查，避免出现“承诺本金不受损失”、“零风险”、“收益有保障”等带有保本保息意涵的相关表述。不得与投资者签署远期或预约受让协议、回购协议等带有保本承诺的书面协议。
8、损害基金财产
在募集基金时，应当开立私募基金募集结算资金专用账户，与募集监督机构签署账户监督协议，明确对募集结算资金专用账户的控制权、责任划分及保障资金划转安全的条款。基金合同约定私募基金不进行托管的，应当在基金合同中明确保障私募基金财产安全的制度措施和纠纷解决机制。一些交易结构比较复杂，容易产生资金纠纷的私募基金，应当进行托管，如：通过SPV间接投资的基金、备案后拟进行扩募的基金、契约型基金等。基金管理人应履职尽责，不得挪用或侵占基金财产；不得将管理人固有财产或者他人财产混同于基金财产；不得利用基金财产或职务之便牟取不当利益或进行利益输送。
风险点：未设立募集专用账户；未与募集监督机构签署账户监督协议或募集监督协议未涉及基金资金划转安全等实质性内容；基金应当进行托管而未托管；约定不托管的基金未明确保障私募基金财产安全的制度措施和纠纷解决机制；侵占、挪用基金财产等严重损害基金财产利益的违法违规行为。
防范措施：基金管理人、基金募集监督机构、基金托管机构和基金从业者应当依法严格履行各自义务，切实保障基金财产安全，避免因故意或重大过失损害基金财产利益。
9、规避基金备案
私募投资基金是以非公开方式向投资者募集资金设立的投资基金。非公开募集资金，资产由基金管理人或者普通合伙人管理，以进行投资活动为目的设立的具备私募基金性质的公司或者合伙企业，也应当依法办理基金备案手续，未经备案不得以基金名义开展投资活动。
风险点：产品募集完成后未办理备案手续；以已备案产品作为增信手段，发行新产品并未备案；管理人的关联机构从事私募基金业务但未到基金行业协会办理登记或备案手续。
防范措施：基金募集完成后，应依法到中国证券投资基金业协会办理备案手续，已备案的基金涉及名称、地址、组织形式、投资人、基金合同等信息变更的，应当及时办理基金产品变更备案手续。
10、刑事风险
刑事风险是私募基金管理人及基金从业人员面临的最“致命”风险，在基金运营的全流程都可能涉及刑事风险，如未及时防范，或将给基金从业者带来“牢狱之灾”。
风险点：基金从业者违反《刑法》有关规定，可能面临挪用资金罪、职务侵占罪、非法吸收公众存款罪、集资诈骗罪、合同诈骗罪等刑事犯罪风险。
防范措施：基金管理机构、基金募集机构及相关基金从业人员应时刻保持警惕，对法律规则具备敬畏之心，增强法律意识，守法经营，勿触碰法律底线，以免给企业和自身带来重大后果。
针对上述十大风险，建议基金募集机构在基金募集设立过程中，严格履行特定对象确定、投资者适当性匹配、基金风险揭示、合格投资者确认、投资冷静期及回访确认等程序，同时也要建立健全私募基金运营全流程法律风险防控机制，完善相关制度流程，通过合规管理促进自身和私募基金行业健康发展，进而为推动国家经济社会发展助力。
律师简介
高争律师
众成清泰（青岛）律师事务所公司事业部专职律师，曾任某私募基金管理公司法务经理、基金管理部经理，参与多支私募股权、创业投资基金的设立、备案及运营管理，具备丰富的私募资管行业和律师实务经验。
擅长领域：公司法务、私募股权投资、家族财富传承等。
电话：18561305598（