翔安区祥吴六里的物业服务公司 “厦门欣艺园物业服务有限公司”，在所有小区业主正常缴纳公共维修基金的情况下，对业主的诉求不管不顾。
在没风没雨的天气情况下，墙和栏杆居然也会倒塌，说明平时根本就没有维护检查、检修，还好是没砸到小区居民和小孩，只砸到了车辆，车辆受损严重。
事情发生了将近一周，物业一直在扯有的没的，推诿责任，使用卑劣套路让业主自行修理，一副不负责任耍无赖的姿态。
到了现在，居然还有这样无良且没有担当和服务意识的物业，希望有关部门能帮忙协调处理。
一：房屋维修基金是什么意思
房屋维修基金，用于房子保修期满后房子主体构造、公共部位和公共设备的大中修以及更新改造工程。房屋维修基金实际上包含房子公用设备专用基金和房子本体修理基金。房子公用设备专用基金简称专用基金，用于物业共用部位、公用设备及设备的更新、改造等项目，不得挪作他用。专用房屋维修基金实施“钱随房走”的准则，房子转让时，账户里的余额资金也随之搬运给房子的新的产权一切人。根据《住宅专项维修资金管理办法》第八条规定，出售公有住房的，按照下列规定交存住宅专项维修资金：
（一）业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。
（二）售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。
二：专项维修基金是什么意思
一、概念：
专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、和更新改造的资金。（挪用的2倍罚款）
住宅维修资金跟随房屋，不因产权交易而转移。类似房屋共有部分权力。
因拆迁或其他原因造成物业灭失的，住宅专项维修资金的剩余部分应当返还业主（营口市物业管理条例43条）
二、重要性：
1、中央十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》单独章节体现（附后介绍）
2、房子的“养老险”、“医疗险”。物业保修期满后（防水工程、外墙渗漏5年、电气管线、给排水管道、设备安装、装修工程、健身器材、乔木灌木、楼宇门、电控门、电子监控系统2年，墙面、地面、门窗、卫生洁具、灯具、开关、花坛、道板、草坪、路灯等1年），维修责任落到产权人身上，而业主分散，执行难。所以购房前需交住宅专项维修资金。
三、谁来交：（辽宁省物业管理条例76条）
1）、住宅物业。
2）、住宅小区内的非住宅物业。
3）、与单栋住宅楼结构相连的非住宅物业。
⚠️可以不交的⚠️：物业为一个业主所有，且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备。
四、怎么交：（辽宁省物业管理条例76条）
1、办入住手续前，由入住业主交。
2、保修期届满未出售的物业，由建设单位交。（住宅专项维修资金管理办法第二十一条 住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。否则罚款1万元）
五、交多少：
1、《住宅专项维修资金管理规定》第七条：按照工程造价5%-8%。
2、营口地区按照下面执行：
1）、回迁楼：每平10月
2）、普通住宅：每平50元
3）、高层住宅：每平70元
4）、余额不足首期金额30%的，按照国家、省、市相关规定、管理规约、业主大会的决定再次筹集。（营口市物业管理条例41条）（交纳金额按房屋建筑面积30元/平方米续缴-营口住宅维修资金管理办法）
5）、存储利息，增值收益，共用经营所得，报废设施设备回收残值等转入住宅专项维修资金滚存使用。（住宅专项维修资金管理规定27条）
6）、临街单体商业网点、写字楼等排水与住宅区排水系统共用的，业主按购房款（或评估价）0.3%-0.6%交存。（营口市住宅专项维修资金管理办法第十二条）
7、未出售的，建设单位按建筑面积分摊。（住宅专项维修资金管理办法第21条）
8、共用经营所得：经业主大会同意，可建设经营用房、车位、车库，经营收益纳入住宅专项维修资金。（辽宁省物业物业管理条例80条）
六、谁管
维修资金归业主所有。
公共事业、房产主管部门、财政部指导监督工作。
1、业主大会成立前，由物业行政主管部门“代行管理”（辽宁省物业管理条例77条）
2、业主大会成立后，根据业主大会决定，选择：“自行管理”或“代行管理”。
⚠️选择自行管理的，应当在银行设立专户，接受物业行政主管部门的监督。（辽宁省物业管理条例77条）
⚠️选择自行管理的，原专户银行自收到通知30日内，将余额划转至业主大会开立的账户，并将账目移交业主委员会。（住宅维修资金管理规定15条3款）
3、对未划转业主大会管理的住宅专项维修资金，逐步推进由辖区街道办事处负责使用审核。（营口市物业管理条例38条）
4、住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。
市物业行政主管部门、业委会每年至少一次向业主公布住宅专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。（辽宁省条例76条）
七、不得使用维修资金的事项（住宅专项维修资金管理办法25条）
1、依法应由建设单位或施工单位承担的。
2、依法由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。
3、应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的维修费用。
4、根据物业服务合同约定，应当让物业公司承担的维修费用。（例如：200元以内的维修配件，维保公司承担）
八、不交住宅维修资金的后果
1、开发建设单位不得将房屋交付购买人。《住宅专项维修资金管理办法13条》否则罚款3万元。（住宅专项维修资金管理办法36条）
2、不能办理“房产证”。
3、不得进入业主大会筹备组。（辽宁省物业管理条例22条）
4、不得进入业委会。（辽宁省物业管理条例31条）
5、业主大会、业委会、物业行政主管部门要求其限期交纳，经两次催收仍不交纳的，可以通过公告催交，公告期满仍不交纳的，业主大会或业委会可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。（营口市物业管理条例42条）
九、使用住宅专项维修资金的条件：
1、经业主大会决定，可以根据维修范围，以单元（栋）为单位进行表决。（辽宁省物业管理条例78条）
2、由专有面积及业主人数都2/3以上参与，并参与表决的人数及面积超过1/2。即：全体业主的1/3同意即可。（筹集维修资金、改建重建建筑物、利用共用部分从事经营活动的需参与表决双3/4同意。即：全体业主的1/2同意即可）⚠️【民法典】第278条。⚠️
3、可以采取异议表决的方式：持不同意见的业主专有部分占建筑物总面积1/3以下且总人数1/3以下的，视为表决通过。（营口市物业管理条例39条）
4、由业主委员会、居（村）民委员会、相关业主提出应急处置方案，或由物业公司提出建议，经业委会、居委会、相关业主同意，报送物业行政主管部门于3个工作日内审核同意后使用。维修费用公示不少于7天。（辽宁省物业管理条例79条）
5、应急维修的情形：
1）、屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的；
2）、电梯故障危及人身安全的；
3）、消防设施损坏的；
4）、公共护栏破损严重，危及人身、财产安全的；
5）、楼体外立面有脱落危险的；
6）、共用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身、财产安全的；
7）、其他危及房屋安全的情形。（辽宁省物业管理条例79条）
6、使用程序：
代行管理时：物业公司提出建议-物业处受理-物业公司或相关业主组织实施-物业处监督-划拨资金。
自行管理时：物业公司提方案-业主大会通过-物业公司实施-物业持相关资料向业委会列支-业委会向物业处备案-拨款。
十、中央十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》第五部分：规范维修资金使用和管理：
1、建立紧急维修事项清单。
2、业委会可直接申请使用，没有业委会的，由街道组织代为维修，并从维修资金中列支相关费用。
3、探索维修资金购买电梯安全责任保险。
4、采取公开招标方式，择优确定专户银行。
5、探索委托专业机构运营维修资金。
6、新建商品房办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。
7、共用部分经营收益，主要用于补充维修资金。
十一、住宅专项维修资金的管理和使用，就像物业服务合同、管理规约、业主大会、业主委员会以及共用部位经营一样，会受到越来越多的业主
三：契税和维修基金是什么意思
一般签订购房合同就可以缴纳契税和维修基金了契税和维修基金是买房子用的，房管局要的