1、如何启动房屋维修基金？
维修基金一般在买房时由开发商代收后统一交到房管局代管，申请使用时必须满足一定的条件和流程。
在房屋保修期满后，如果需要对小区公用设施及设备进行改造、更新或大修的时候，才可以使用房屋维修基金，一般情况下，在使用房屋维修基金时，小区物业公司或业主大会作为主体，可以提出房屋维修基金的使用建议，得到三分之二以上业主的同意后，需向当地的房屋设备及安全管理部门进行申请，通过审核后相关部门会将房屋维修基金划至维修单位。如果遇到紧急情况，在使用房屋维修基金时无需通过三分之二以上业主的同意，在当地房管局做出审批意见后，在工作日的二十小时内即可办理支付手续。
可以使用维修基金的情况：房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等;公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等;公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。
启用房屋维修基金，需要得到2/3业主的同意。按各地政策的不同，比如说电梯维修是可以申请启用紧急维修的程序。根据《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金的使用最终都要得到房产行政部门或相应管理部门的备案与审核同意才能成行。要先后到相关的房管局、房屋安全鉴定部门、审计局、专户银行等多个部门办理房屋安全专业鉴定申请、维修方案预决算审计、聘请施工单位进行维修施工、申请专户银行划拨款项等九大事项。
2、应急使用住宅专项维修资金不经业主同意合理吗？
按照川建房发〔2014〕445号文件和《泸州市物业管理条例》的相关规定，应急情况下使用维修资金，按先张贴公告让业主知晓，然后报告街道办事处或乡（镇）人民政府确认后组织维修，竣工验收后公示详细情况的程序进行。
在发生下列危及房屋使用安全的紧急情况下，可以应急使用维修资金：
（1）屋面防水损坏造成渗漏的；
（2）电梯故障危及人身安全的；
（3）住宅水泵损坏导致供水中断的；
（4）楼体外墙墙面有脱落危险，危及人身安全的；
（5）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
（6）消防系统出现功能障碍，应当对消防设施设备维修、改造的；
（7）其它需应急使用住宅专项维修资金的，比如：玻璃幕墙开裂、地下车库雨水倒灌、管道及化粪池爆裂、未移交的变压器等大型电力设施设备故障等物业公共部位和共用设施设备出现危害或者可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益等需应急处置的情况。
一、房子严重渗水、电梯坏了、地下室积水、房子开裂或倾斜……住房出现类似情况，想要使用维修基金，目前得2/3以上业主同意。不过，从2015年5月1日起就不需要了。根据房管局公布《城区住宅专项维修资金应急使用操作细则(试行)》(以下简称《细则》)明确，房屋出现电梯、二次供水、消防、渗水、外墙脱落等情况的，可申请使用应急维修资金，经核查属实，不需经2/3以上业主同意。房管部门接到申请，2个工作日作出批准与否决定。应急维修不须2/3业主同意。
二、根据《细则》，影响房屋安全使用的六种应急情况，可以采取应急维修。六种情形经核查属实，确需使用住宅维修资金进行应急维修，可不经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。使用应急维修资金的六种情形:
1、电梯故障危及人身安全，经电梯专业检测机构出具整改通知书的;
2、二次供水、排水系统中涉及的设施设备发生故障、影响使用，经所在地的县、市(区)房地产主管部门或其指定的专业机构核实并出具意见书认定的;
3、消防系统中涉及的设施设备存在安全隐患或发生故障，消防部门出具整改通知书的;
4、屋顶、屋面、外墙面发生渗漏，或者地下室发生积水，严重影响业主房屋正常使用，经所在地的县、市(区)房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;
5、房屋外墙存在脱落、剥落等隐患，经所在地的县、市(区)房地产主管部门或其指定的有资质的房屋质量检测机构核实并出具意见书认定的;
6、发生严重危及房屋安全的其他紧急情况(如严重沉降、倾斜、开裂等)，经有资质的房屋质量检测机构出具证明并经所在地县、市(区)房地产主管部门认定的。
三、申请人由物业向房管部门申请，应急维修资金申请人可按以下情况确定：
①已聘请有资质的物业服务企业管理的物业，在24小时内制订维修、更新方案，向业主委员会通报有关情况。业主委员会核实后，由物业服务企业向所在区房产主管部门申请。
②未成立业主委员会的，由物业服务企业提出使用申请，社区居(村)委会核实后，向所在区房产主管部门申请。
③未聘请物业服务企业管理的物业，由相关业主提出使用申请，经社区居(村)委会核实后，向所在区房产主管部门申请。
④施工企业完成应急维修验收合格后，应将应急维修工程验收意见、工程实际使用住宅专项维修资金总额及业主分摊费用等情况，在物业管理区域内显著位置至少公告15天。
四、费 用由产权人按比例分摊，应急维修使用住宅专项维修资金的费用，由产权人按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。
对个人购买的房改房，分摊应支付的维修资金先使用售房单位交存的住宅专项维修资金，售房单位交存的住宅专项维修资金不足的，差额部分从个人交存的住宅专项维修资金中列支。住宅专项维修资金专户中资金不足，应由维修项目受益业主交纳现金补足此次维修应分摊的金额。
必须业主同意，并且签字。要不就是不合理的！