保障性租赁住房是公益事业，租金收入不以盈利为目的。而基金以盈利为目的，回报率高于银行贷款，越高越好，最终要上市。
这是一对矛盾。基金的参与，会变相抬高租金价格么？
一：Reits怎么算收益
1.老王牵头和张三李四凑钱，成立一家基金公司。
2.基金公司买一个酒店。
3.然后把酒店交给酒店管理公司。
4.酒店管理公司运营酒店**，再把运营收益交给基金公司。
5.基金公司用这份酒店收益，做成一个理财产品上市募资。
6.募到资，又买楼，交管理公司，拿收益，做产品，再募资。
大概就是这么一个套路！
二：REITs基金收益
国内第一支REITs投资基金是 鹏华美国房地产基金 什么是REITs基金? REITs是房地产信托凭证(英文Real Estate Investment Trusts)的简称，是一种以发行收益信托凭证的方式汇集多数投资者的资金，由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。通过REITs投资的方式，普通投资者能像投资其他高流动性证券一样参与大规模收入型房地产组合投资，获得与直接投资房地产类似的投资收益。 REITs的收益来源于租金收入和资产增值，其最大的特点是股息分红。在符合一定盈利条件的前提下，REITs必须将不少于90%的应纳税收入派发红利。在美国，REITs已被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产。三：怎么选择REiTs基金
1、理解Reits：Reits，简称“房地产投资信托基金”，也是一种与知名基金原理相同的投资工具。把钱交给基金经理，基金经理选择房地产项目进行投资，比如房地产、基础设施等项目，然后他就可以赚取房地产租金、升值等收益，一起分享这笔钱。2、reits基金的投资门槛并不是很高，有些只需几百或几千就能买到。购买reits基金意味着投资者把钱交给基金经理，然后基金经理会帮我们投资。普通投资者如果想参与REITs，可以通过经纪人现场认购，也可以通过场外直销、代理销售等方式认购。通过经纪渠道购买reits基金的投资者需要先在经纪公司开户。开立证券账户后，需要签署风险揭示书，然后在券商的交易软件中打开基础设施基金业务模块。已开通基础设施基金业务模块的投资者，可在“外汇基金赎回”界面提交认购申请。如果找不到订阅入口，也可以直接搜索元素代码进行订阅。
1、Reits的优势。高回报:它起源于美国，在海外市场表现良好，近20年平均年化收益率为11.3%，而亚洲市场表现更好。2019年在新加坡和日本上市的Reits综合收益率为25%。至于在国内上市的reits，从目前9只公募REITs的募集材料来看，2021年房地产REITs(包括仓储REITs和园区REITs)的现金分红率在4.1%-4.74%之间，而特许经营REITs相对较高，在6.19%-12.4%之间。核心红利。外资reits基金90%的利润都要强制分红。我国首批上市的reits，根据中国证监会发布的reits指引，表明首批申报项目应符合以下四个条件:且稳定盈利3年以上；未来三年分红应大于4%；有专业的团队管理；风险分担。
2、投资门槛低，流动性好购买我们自己的房产不仅困难，而且需要很多钱。Reits是房地产投资工具，通过它我们可以在不需要很多钱的情况下投资好的房地产。Reits类似于股票，属于凭证的一种。如果我们购买股票，我们就成为这家公司的股东。卖公司难，卖股票很简单。而reits相当于购买了房地产的一部分权益。卖房子难，卖reits会很简单。
3、分散风险。中国版reits明确提出排除住宅和商业地产，这可能是对房地产的监管。如果reits资金流入房地产领域，不利于房价稳定。中国版reits专注于基础设施投资，基础设施是拉动经济的三驾马车之一。疫情后期，国内基础设施reits快速推出，可以帮助国家尽快摆脱疫情影响。投资reits意味着投资实体经济。reits成立时，基础设施的原始所有者需要认购20%的reits基金份额，并与投资者分担风险和分红，彻底降低了风险。购买国内房地产投资信托基金
4、该基金的大致内容如下:可在市场内外购买。公募REITs成立后，将不开放认购和赎回，只能在二级市场交易。因此，如果投资者使用的是上市证券账户认购的基金份额，可以直接参与上市交易。但非交易所基金账户认购的基金份额(即通过银行、互联网平台等渠道购买的)应先转入交易所内证券机构，方可参与交易所内交易。国内版Reits投资基础设施。reits与a股、债券、黄金等关系并不密切。它们是固定资产，可以作为家庭的资产配置工具。在未来的通胀时代，reits将取代房地产，成为最重要的资产配置工具。
四：REiTs基金
中国基金报
Reits的横空出世是2021年的大事件。
今年陆续上市的11只公募REITs基金给投资者带来了不小的惊喜，上市以来平均上涨25.49%！在辞旧迎新之际，公募REITs又迎来新的进展。
基金君发现，鹏华基金在深交所正式申报了一只名为鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金的公募REITs，目前处于接收材料状态，这也是今年以来上报交易所的第15只公募REITs，同时也是首单清洁能源REITs。
又一只公募RETs正式上报
2021年7月2日，发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》，资产范围新增了清洁能源和保障性租房以及旅游基础设施，公募REITs基础资产范围迎来扩容。
如今，在2021年与2022年新旧交接的时刻，公募REITs正式迎来了首单清洁能源REITs上报。
深交所网站显示，鹏华基金于12月30日正式申报了一只名为鹏华深圳能源清洁能源封闭式基础设施证券投资基金的公募REITs产品，对应的专项计划名称为国信证券深圳能源清洁能源第一期基础设施资产支持专项计划，基础设施项目类型为发电项目，招商银行担任基金托管人。
事实上，深圳能源早前曾在上市公司公告中披露过该项目的具体情况。据深圳能源8月27日发布的《关于开展东部电厂（一期）公募 REITs 项目申报工作的公告》，深圳能源拟以东部电厂（一期）项目申请参与基础设施公募 REITs 试点。资产范围包括东部电厂（一期）项目的 1#、2#、3#机组、房屋所有权及其占用范围内的国有土地使用权等，装机容量 3×390 兆瓦。
根据公司董事会七届一百二十次会议决议，公司已设立全资子公司深圳市东部电力有限公司，公司、深圳能源集团股份有限公司东部电厂已与东部电力签署《划转协议书》, 将东部电厂（一期）涉及的相关资产、负债等划转至东部电力,由东部电力作为东部电厂（一期）项目的项目公司。
根据目前初步评估结果，底层资产估值约人民币 34.89 亿元，最终发行价基于资产估值和网下询价结果而定，基金期限为99年，募集资金将用于公司新建的清洁能源项目。
基金公司都在积极布局
作为今年公募基金创新产品的一大风口，无论是上市公司还是基金公司，布局公募REITs热情不减。
12月18日，哈投股份对外发布《关于开展基础设施不动产投资信托基金（REITs）项目申报发行工作的公告》，公告中称，公司拟申报发行公募REITs项目的初步方案是拟选取哈尔滨哈投投资股份有限公司供热公司及哈尔滨太平供热有限责任公司持有的供热业务相关资产及权益作为公募REITs底层资产，进行基础设施公募REITs的申报发行工作。
哈投股份表示，本次公司拟申报发行公募REITs，即通过资产上市的方式，对公司供热基础设施资产进行二次上市，吸收社会资本，盘活存量供热项目资产，加快公司资金周转，为建设热源替代项目腾挪资金，为退出现有项目提供多重路径，未来还可以通过资产扩募，不断形成投资的良性循环。
已经上报的部分公募REITs产品也迎来最新进展，华夏基金11月初上报的华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金最近接到交易所的反馈意见。
反馈意见包括请基金管理人结合同一区域高速公路近三年车流量变化情况、未来竞品高速公路对本项目的影响等因素，对交通量增长假设参数、项目估值的合理性做出充分说明；请基金管理人充分披露基金成立后项目公司对外贷款的相关安排，包括但不限于贷款行、相关利率及对可供分配金额的影响等，并充分揭示相关风险；请基金管理人补充说明同时管理 2 只高速公路 REITs 是否存在利益冲突？如有，请提出有效的防范措施并充分揭示相关风险；请基金管理人详细说明基础设施项目现金流归集、管理机制，及资金安全保障相关安排等七大方面问题。
据基金君了解，目前行业内也在积极筹备下一批项目。新一批储备项目包括仓储资产、产业园、数据中心、特许经营权等多种类型，多位于京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区等公募REITs试点重点支持区域。
不少基金公司都在行动之中，招兵买马、寻找项目都是必选动作。
Reits上市以来表现神勇
平均涨幅超25%
华夏、建信两只公募REITs于日前相继上市，获得市场认可，建信旗下REIT首日还出现30CM涨停，这些数据都显露出这类产品受欢迎程度。
从整体来看，目前已经上市的11只公募REITs均获得较好表现，期间几乎所有REITs产品都在上涨，部分的涨幅甚至超过40%。
具体来看，首批REITs在6月21日正式上市交易，全天涨幅达9.95%。从总成交额来看，全天9只公募REITs总成交额达到18.6亿元。截至12月17日，首批9只公募REITs自上市以来平均涨幅为23.7%，全部取得正收益。其中富国首创水务REIT上市首日至今涨幅最高，达46.3%。红土创新盐田港仓储物流REIT表现同样领先，涨幅33.04%。
若加上华夏和建信两只产品，这11只REITs产品整体上市以来的涨幅也达到25.49%，表现令市场惊叹。
谈及此类产品的亮眼表现，一位基金公司人士表示，这类产品受到欢迎，一是一级认购的时候倍数都比较高，很多投资者欠配所以上市的时候可以继续买入；二是REITs项目基本面都比较好，有二级溢价的空间。
另一位人士也表示，公募REITs整体**效应良好，是多方面因素共同作用的结果。其一公募REITs的产品特点结合优质的底层资产。随着基础设施REITs推出，使得优质基础设施资产与REITs金融产品相结合，通过基金份额化降低了投资门槛。为市场提供了股票和债券外的可选标准化产品，扩展了个人投资者和机构投资者的投资品种。首批公募REITs在选择项目标的时，对产权、现金流等条件提出了高要求的筛选，属于较优质的基础设施资产。
其二，公募REITs的投资价值吸引存量和增量投资者。对于
第三、监管层允许保险资金直接投资于公募REITs基金也有促进作用。多数保险投资机构已积极参与第二批公募REITs基金份额的战略配售与网下发行。
第四、宏观市场行情的变化让公募REITs备受资本青睐。今年资本市场的表现特征是高通货膨胀、低利率，优质资产稀缺。伴随着政策引导，部分投资风格稳健中长期的投资人，逐步
不过，业内人士提醒道，虽然REITs有众多的优点，首批REITs上市表现也非常优秀，但REITs的风险也不能忽视，有些产品涨幅过大，建议投资者们结合自身情况谨慎投资。
发改委又出重磅文件
近日又有重磅文件出炉。国家发展改革委办公厅发布《关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》。
这一通知显示，“十四五”规划《纲要》明确，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。按照“十四五”规划《纲要》及实施机制明确的分工安排，为贯彻中央经济工作会议精神，进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资产、形成投资良性循环。
同时，加强与证监、行业管理、城乡规划、自然资源、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门的沟通协调，共同解决项目推进过程中存在的问题，尽可能压缩项目准备周期。
在依法合规的前提下，重点围绕项目手续完善、产权证书办理、土地使用、PPP和特许经营协议签订、国有资产转让等，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持，加快无异议函等相关手续办理，落实各项发行条件。
此外，鼓励结合本地区实际情况，借鉴先进地区经验，研究出台有针对性的支持措施，支持本地区企业积极参与基础设施REITs试点。对成功发行基础设施REITs的企业，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用。
附：全文
国家发展改革委办公厅关于加快推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知
发改办投资〔2021〕1048号
各省、自治区、直辖市及计划单列市、新疆生产建设兵团发展改革委：
“十四五”规划《纲要》明确，推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展，有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环。按照“十四五”规划《纲要》及实施机制明确的分工安排，为贯彻中央经济工作会议精神，进一步加快推进基础设施REITs试点有关工作，推动盘活存量资产、形成投资良性循环，现就有关工作要求通知如下。
一、加强宣传解读，调动参与积极性
各地要进一步加强新闻宣传和政策解读，介绍基础设施REITs在降低企业资产负债率、防范和化解隐性债务风险、提高企业再投资能力、提升基础设施运营效率、促进投资良性循环等方面的积极作用，鼓励企业拿出优质资产参与试点，促进企业实现轻资产运营。适时组织行业管理部门、原始权益人和金融机构等开展业务培训，普及相关政策规定，讲解操作规则，提升业务水平。总结推广典型经验和成功案例，不断提高各方面参与基础设施REITs试点的积极性。
二、摸清项目底数，分类辅导服务
根据本地区基础设施现状、项目自身条件和前期准备情况等，认真梳理意向项目和储备项目，对符合条件的项目做好分类储备。全国基础设施REITs试点项目库要坚持统计监测和协调服务的功能定位，做到项目“愿入尽入、应入尽入”，不得以任何理由拒绝项目入库。及时对项目进行分类辅导，加强项目谋划、储备、申报等全过程服务，推动做好发行准备工作。
三、安排专人对接，做好服务工作
完善项目推进工作机制，对每一个储备项目，都要明确专人对接，压实工作责任，切实加快项目进度。项目负责人员要与原始权益人、基金管理人等加强沟通，及时掌握项目进度和存在问题，全力提供政策咨询等服务。各地发展改革委每月要进行一次项目调度，动态掌握项目进展，有针对性地开展辅导工作，为项目顺利申报发行打好基础。
四、加强部门协调，落实申报条件
加强与证监、行业管理、城乡规划、自然资源、生态环境、住房城乡建设、国资监管等部门的沟通协调，共同解决项目推进过程中存在的问题，尽可能压缩项目准备周期。在依法合规的前提下，重点围绕项目手续完善、产权证书办理、土地使用、PPP和特许经营协议签订、国有资产转让等，协调有关方面对项目发行基础设施REITs予以支持，加快无异议函等相关手续办理，落实各项发行条件。
五、及时沟通反映，加快申报进度
对项目推进过程中遇到的重点难点问题，要及时与我委投资司沟通联系，反映项目情况和问题，协商确定合理的解决方案。在严格保证质量的前提下进一步优化工作流程、提高工作效率，及时向我委申报符合条件的项目。对各类申报项目，没有名额限制、地域区别，只要符合条件、质量过硬即可申报推荐。对中央企业跨地区项目，要及时受理涉及本地区资产的相关材料，出具专项意见。
六、用好回收资金，形成良性循环
对已发行基础设施REITs的项目，要加强回收资金使用情况的跟踪监督，定期调度回收资金是否及时使用、是否投入到原始权益人承诺的新项目建设，以及使用方式是否为资本金注入等情况，督导项目原始权益人切实履行承诺。对回收资金拟投入的新项目，协调加快前期工作和开工建设进度，尽快形成实物工作量。对原始权益人未按承诺将回收资金投入到相关项目的，要加强督促落实，要求整改，并及时向我委投资司反映有关情况。
七、鼓励先进典型，形成示范引领
鼓励结合本地区实际情况，借鉴先进地区经验，研究出台有针对性的支持措施，支持本地区企业积极参与基础设施REITs试点。对成功发行基础设施REITs的企业，研究在资金安排等方面给予优先支持，充分发挥示范引领作用。及时总结先进企业典型经验做法，鼓励相关企业学习借鉴，加强基础设施资产优化整合，推动更多符合条件的项目发行基础设施REITs。
版权声明
五：REITS收益
对于房地产开发商或不动产持有人，REITs开辟了一条新的融资渠道，为其提供了将所持有的相关不动产套现的新途径；同时提高了大宗房地产交易市场的流动性；有助于优化房地产开发商/投资者的资本结构、降低债务、增强资产的流动性和提高股本回报率，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产投资的机会。房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，“REITs”)是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。REITs的收益主要来自房地产的租赁与销售，至少净收入的90%必须以红利的方式分配给基金持有者。
一般根据投资形式不同，REITs可以分为权益型REITs，抵押贷款型REITs，以及混合型REITs。简单来说，权益型REITs是投资并直接拥有不动产的产权，其收入主要来源于所持有不动产产生的租金，这是目前全球市场上REITs的主要类型；相对的，抵押贷款型REITs，并不直接拥有不动产的产权，而是将资金投资于房地产贷款或房地产贷款支持证券(MBS)，其收入主要来源于贷款利息。混合型REITs，既投资于不动产产权，也投资于房地产贷款。大部分REITs在证券交易所上市，且公开交易，其性质类似于在交易所公开挂牌交易的单位信托基金。而其风险投资收益特性更接近于债券单位信托基金，为投资者提供了相对稳定的红利收益。REITs投资的不动产投资类型一般都相对集中，如侧重于办公楼、工业厂房，购物中心或住宅／公寓等等。REITs在发行前一般都已明确其相对的投资组合侧重点。目前全球市场上90%以上的REITs都是权益型的。
参考资料：http://www.reits.net.cn/blog/user1/1/archives/2005/368.html
。其实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
根据过去数据仿真，发现在资产配置投资组合加入reits，不但可以提高报酬，也可以分散资产配置组合之风险。若以msci世界指数和lehmand全球债券指数仿真5年来的资产配置，单纯将资金平均配置于全球股市及债市，和加入20% ubs全球reits指数后相比较，发现投资组合的年报酬率从3%增加到7%，几乎达原有报酬的233%，而投资组合风险却从8%降低到7%。
使是在1994年至1999年房地产最不景气的期间，在投资组合中加入20%reits，投资组合的年化报酬和平均配置于全球股债市同为12%，但投资组合风险从7%降低到6%，投资reits仍深具吸引力。
传统的reits基本上是指专门持有房地产、与抵押贷款相关的资产或同时持有这两种资产的一种封闭式基金。这种投资工具于1960年由美国国会批准设立，目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业。在reits出现以前，投资者只能从房地产市场（而不是股票市场）上购买房地产。然而，随着reits的出现，在股票市场上进行股票交易就成为了可能，因为它们以公司或信托的形式出现。投资者在股票市场上购买了reits股票，就相当于购买了房地产和抵押贷款。因此，reits的出现，使得小额投资者也可以进行房地产投资了。
近年来，美国税法的调整使得reits可以直接管理其所拥有的房地产，并为其租户提供相关的服务。从这种意义上来说，一些现代的reits也可以被认为是房地产经营公司（而不想传统的reits那样，仅仅是一个纯粹的封闭式基金）。然而，即使是现代的reits，其所持有的主要资产仍然是房地产。
1.变现性高。reits申购门槛低，交易方式和股票相同，流动性较佳，相对于不动产投资，reits具有很明显的流动性上的优势。
2.分散投资风险。reits是一种投资组合的方式，注重的是分散风险。reits的常见的投资经营标的包括办公大楼、购物中心、饭店和卖场等，多为不动产的组合。相比较投资单一的不动产而言，可以避免投资标的的集中风险，因此reits的投资风险相对比较低。
3.收益能力稳定。reits每年固定分配股利，使得其投资报酬率相当稳定。reits的现金流主要是来自于租金收入、管理维修费用及承租率等，相对比较稳定。公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到reits的收益，不会象股票一样反映的那么直接。因此稳定的收益可以让企业的闲散资金得到很好的增值效应。