一：物业动用公共维修基金
法律分析：物业私自动用维修基金可以向物业投诉该物业，不能解决就到当地派出所，请警察协调，或者到当地人民法院起诉该物业，要求退还维修基金。物业不能私自动用维修基金，即使动用也要经过三分之二的业主同意。跳过业主这个环节，是不妥的。法律依据：《中华人民共和国民法典》第二百八十一条建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
二：物业公共维修基金如何使用
有政协委员认为，随着阳江的房地产业发展，有物业管理的小区成为主流。然而随着物业管理服务范围的扩大，物业纠纷影响了居民的正常生活。物业管理的问题主要是：一是开发建设遗留问题造成物业纠纷，工程完工、开发企业撤走后，问题都甩给了物业管理企业；二是住宅小区中成立业主委员会的占少数；三是物业管理服务标准不够量化、细化。《阳江市住宅小区物业维修基金管理暂行规定》规定，如确需使用的，由区域受益业主代表委托物业服务企业、填报申请表，同时提供维修项目经费预算方案和经区域受益业主专有部分占建筑总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上业主同意的证明，报市物业管理所登记备案。
在规定实施前未建立维修基金的商品房及其附属设施设备和相关场地，其共用部位共用设施设备维修费用，由受益业主按拥有房屋建筑面积比例共同承担。
如果物业共有部分维修时维修基金不足、需要续筹时，应当遵循下列原则：（一）一个物业区域或一幢房屋的维修基金余额不足首期维修基金30%时，业主大会应当再次筹集维修基金。具体续筹工作由业主委员会组织实施。（二）续筹维修基金的方案由业主委员会拟订，提交业主大会讨论通过，续筹基金应及时缴存到指定代管银行。
物业共用部位共用设施设备维修后，受益业主应根据竣工结算按国家、省的有关规定进行维修基金的具体分摊，在物业区域内进行公示。 （吴小金）
三：物业公共维修基金收费标准
2、建设部和财政部165号令《住宅专项维修资金管理办法》的规定：商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5％至8％。 3、公共维修基金的收取标准由各地房地产主管部门根据当地实际确定，是按照买房人的总购房款的2％～3％比例缴纳，收取的公共维修基金属于小区全部业主的共同拥有，其不计算于房屋的销售收入。四：物业套取公共维修基金
住宅专项维修资金，是指专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金，它是建筑物的“养老保险”。一般在住宅专项维修资金交纳的起步阶段，居民对维修资金的权属及使用程序不会太留意，这使得部分开发商代收维修资金后，私自截留或挪用的现象较为普遍。
目前，随着大批住宅使用年限增加，小区共有部分、共用设施设备的老化，住宅专项维修资金的使用已逐渐进入高峰期，关于这笔“养老保险”的纠纷也日渐增加。
此前，云南省昆明市五华区金域兰湾小区的业主们委托小区业主委员会将开发商告上法庭，要求开发商缴纳430万余元维修基金。近日，经五华区法院审理，判令由开发商将其代收的4366761元住宅专项维修资金限期缴纳至五华区住建局开立的专户内。
据了解，类似案件在昆明尚属首例。
案件回顾
业主欲修缮公用设施才知维修资金不知所踪
2005年，五华区金域兰湾小区建成，890余户业主陆续接到新房。在交付房屋时，开发商向购房人代收了住房专项维修基金。
随着时间的推移，小区内公共设施、设备日益老化，需要进行维护、修缮，业主们遂向住建部门申请动用住房专项维修基金。此时，小区业主才从住建部门得知，开发商根本没有向住建部门移交过该笔款项。
业主们与开发商多次交涉未果后，一致推举小区业主委员会为代表，将开发商告上法庭。这起案件成为了昆明市首例小区业主委员会起诉开发商要求缴存住房专项维修基金的案件。
庭审中，开发商承认未向住建部门移交过代收的住房专项维修基金，但表示向业主代收的住房专项维修资金早已用于小区公用部分及共用设施的维护、修缮及垫付小区水电费，这些费用加起来远远超过了所收取的住房专项维修基金。此外，开发商还认为，小区业主委员会无权提起本案诉讼。
庭审说理
开发商只可代收无权处置
（1）开发商代收维修基金并使用的行为是否合法？
根据法律规定，住房专项维修基金为业主应当缴纳的款项，业主缴存的住宅专项维修基金属于全体业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。住宅专项维修基金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。
本案中，作为开发建设单位，金域兰湾小区开发商向业主收取的住宅专项维修基金，属代收性质，开发商并不享有占有、使用的权利。开发商代收维修基金后，未按规定及时向房地产管理部门移交，这一行为违反了相关法律法规的规定。
对于开发商“住宅专项维修基金已用于小区共有部分的维修、改造，且应对垫付电费进行抵扣”的意见，五华法院认为，电费并不包含在维修资金的使用范围之内，《住宅专项维修资金管理办法》第22条明确规定，使用住宅专项维修资金应履行相应申请、报批等程序，而开发商并未举证证明其使用该笔费用时经过相应的报批、业主讨论程序。
（2）开发商代收的维修基金具体数额究竟是多少？
庭审中另一个争议点是，开发商对小区业主委员会主张的住宅专项维修基金的具体金额不认可。但在指定期间内，开发商无正当理由拒不提供收款票据原件用以核对，五华法院遂根据小区业主已向开发商交付过住宅专项维修资金的基础事实，并结合双方签订的商品房购销合同及部分业主的付款凭据，认定开发商在向业主交付房屋时，已全额收取了业主交纳的住宅专项维修资金。
（3）小区业主委员会是否有资格提起诉讼？
对开发商质疑的原告诉讼主体资格问题，五华法院认为，小区业主委员会是维修基金的管理责任人，业主委员会由业主大会选举产生，且在相关主管部门进行过备案登记，其提交的业主大会决议载明，提起本案诉讼已经过全体业主所持投票权三分之二以上通过，是全体业主的真实意思和共同意志，故金域兰湾小区业主委员会有权就住宅维修资金事项提起诉讼，为本案适格原告。
鉴于小区业主委员会尚未开设独立资金账户，其同意将住宅专项维修资金缴存至五华区住建局开立的专户，五华区住建局亦有代收、监督、管理住宅专项维修资金的职能，经与五华区住建局协调，法院判令由开发商将其代收的4366761元住宅专项维修资金限期缴纳至五华区住建局开立的专户内。
该案宣判后，开发商不服提起上诉，昆明市中级人民法院维持了一审判决。
最终，这家开发商只能为自身管理混乱买单。
法官提示：对开发商或物业公司存在违规使用、擅自挪用住宅专项维修资金的行为，广大业主可向房屋管理部门举报并要求查处，也可直接寻求司法途径解决，以最大限度实现自身合法权益不受侵害。
（昆明市五华区人民法院）