后来，张先生把房屋出租，未实际居住。2020年7月，租户发来视频，称雨水不断从屋顶渗漏。张先生连忙道歉，并再次报修。但是，房屋渗水的问题始终未能得到彻底解决。张先生无奈退还租金，赔偿租户损失，而且屋内一片狼藉，无法租售，已空置近两年。
不知道张先生是不是家财万贯，居然对自己购买的房屋如此不上心，致使开发商一拖再拖。时至今日，开发商基本不会承担任何责任。如果要彻底解决张先生的问题，很可能要动用全体业主支付的维修基金。
根据《建筑工程质量管理条例》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年。而且5年的保修期，是从房屋竣工验收之日起计算，可不是从业主收房之日开始。张先生是在8年前购买的这处渗水房屋，显然已经超过了保修期。其间，张先生虽然多次报修，但开发商每次都态度良好地予以配合，派人到现场处理，且处理后，确实暂时可以解决渗水问题。因此，面对笑面虎一般的开发商，张先生的屡次报修，并不能彻底解决问题。
那张先生当初的正确处理方式是什么呢？
在初次发现房屋渗水时，张先生确实应该向开发商报修。但是，在开发商多次维修仍不能解决问题时，张先生应当引起警觉，关注房屋的保修期。张先生至少应做到，在房屋的保修期届满前，以开发商为被告，向法院提起诉讼。在诉讼过程中，申请司法鉴定，对房屋渗漏情况进行专业检测，并由检测机构出具维修方案，确定相关费用。通过诉讼的方式，确定开发商应当承担的责任。
至于现如今张先生该如何是好？除非有强有力的证据证明房屋质量确实不合格，否则，开发商修还是不修都将由其自主决定。最终，很可能需要动用维修基金，由全体业主来埋单。
（文中案件来源于@极目新闻）
一：外墙渗水可以申请维修基金吗
外墙渗水不是物业费范畴，属于大修，要向业主委员会申请大修资金，由业委会到当地主管的政府部门（有的地方是居委会）申请动用本小区的公共维修基金）。所以，你这个问题跟物业公司没关系，根本不是不交物业费的理由。就好比孩子数学学的不好，你非要怪历史老师一样，找错了主体。
二：外墙渗水动用维修基金
是需要物业和业主双方共同配合的，如果该动用部门百分之六十以上的业主不同意物业就没有办法提取这部分资金进行维修。应该经过渗水这栋楼的百分之六十以上的住户当中的百分之六十以上的投票支持才可以办理提取公共维修基金的手续。
三：外墙渗水维修基金的使用范围
关于维修基金能否动用，怎么动用，动用后会产生什么结果，对于这个问题我想很多购房人都不是很清楚，让签字就签字，什么时间通知补缴维修基金时才反应过来，不过已经为时已晚，不去补交房屋无法交易过户，下面我们就阐述一下关于维修基金方面的问题。
首先我们要先弄明白什么是维修基金，房屋维修基金，用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新改造工程，不得挪作他用。每一个住户在购买新房的时候都是需要缴纳维修基金的，所以，维修基金是必须要交的。维修资金的具体收取标准由各地房地产行政主管部门根据当地实际确定，每个城市不尽相同。专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。一般情况下，维修基金由物业所在地的房地产管理部门统一监督设立。
建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
也就是说维修基金可以灵活划分，比如公共区域、地下车库、排污主管网、公共道路等，需要征求全体业主意见，这笔费用是全体业主共同承担的；再说具体一点，某栋楼的本体维修基金只能用于某栋楼，使用时征求本栋楼三分之二以上的业主同意也可以使用，使用范围也就确定了业主所需承担的费用标准，比如某楼栋的，只是关联着本楼栋的住户，所花费的维修基金也就有这些住户承担。
维修基金实际使用的过程中，还是比较麻烦或存在争议的，一方面是手续比较繁琐，最重要的一点是，很难达成一致意见，比如顶层漏水，楼下业主却不同意用维修基金大修；电梯应该更新换代，低层的住户说费用太高，自己也不怎么使用，监控系统老化瘫痪，业主认为是物业没有维护好，可以用多种经营收益，不同意用维修基金，等等，所以说，维修基金使用过程中，存在一定的阻力，公共维修基金，使用时需要向业主委员会申请，但是需要征求三分之二业主的同意，并且审批手续相当复杂。
维修基金的使用还有另外一种情况，就是公共区域或配套设施设备存在严重的安全隐患，可能会发生严重的后果或危及人身安全，可以启动应急维修基金，这种情况下，物业公司或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金，手续会相对简单很多。
随着时间的推移，建筑物及其附属设施设备的老化，动用维修基金会是经常要面对的问题，这里想表明的观点是，为了房屋的保值增值，也为了创造更好的生活工作条件，要确保电梯、屋顶、外墙、设备设施等共有部分的完好和正常运行，以免出现或发展成为脏、乱、差的结果，后续再维修、更新和改造，势必会花费更大的费用。不过也必须要严格维护自己的权益，禁止随便使用维修基金，参与或
最后探讨一个观点，比如，买顶层的住户，都知道时间久了，楼顶会漏水，那么为什么买顶层呢？因为当时买房顶层一定价格偏低，或者贪图顶层赠送的面积大，那么是不是就应该承担起漏水的风险呢，之前管理的一个小区，顶层漏水是普遍现象，最后和顶层住户沟通，物业牵头找了几家性价比高，有保障的防水施工单位，户数多，将价格压低，由顶层住户自行承担费用，最后皆大欢喜！所以说，分情况分具体事项，灵活处理方是良策，偷偷动用维修基金是大忌，不论什么情况一定要合规、合法。
四：房屋外墙渗水怎么彻底解决维修基金能用吗
造成外墙漏水之原因有因结构问题而造成之龟裂漏水、外墙层间接头不良而造成之漏水、外露梁接头处理不当而造成之漏水、因填充不实而造成之漏水──如蜂窝、螺丝孔、模板屑挖除不确定、窗边缝不扎实等等、墙面设计不良而造成铝窗、冷气窗门口部位之八字型剪力裂缝漏水、因填缝不良而造成之漏水。外墙是共公部分，可以动用维修基金，但是得同栋楼大多数的业主签字同意才可以动用咨询记录·回答于2021-11-14
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房屋外墙渗水可以动用维修基金吗,业主怎么分摊维修基金?
造成外墙漏水之原因有因结构问题而造成之龟裂漏水、外墙层间接头不良而造成之漏水、外露梁接头处理不当而造成之漏水、因填充不实而造成之漏水──如蜂窝、螺丝孔、模板屑挖除不确定、窗边缝不扎实等等、墙面设计不良而造成铝窗、冷气窗门口部位之八字型剪力裂缝漏水、因填缝不良而造成之漏水。外墙是共公部分，可以动用维修基金，但是得同栋楼大多数的业主签字同意才可以动用
所以可以。维修基金使用条件：1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。3、特殊使用：(1)物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金;物业管理服务合同另有约定的除外。(2)住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。(3)业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。