一：如何动用大修基金修外墙
近期，广东、湖北、江西、安徽和上海等多地发生房屋外墙脱落导致人员伤亡和财产损失，引发社会广泛
“新华视点”
外墙脱落事件为何频发？
11月28日，广东江门市一旧房外墙脱落，砸伤人行道上一位老人。11月中旬，江西省吉安市一小区居民反映，该小区的外墙瓷砖经常会掉落，已经有人被砸伤。不久前，湖北武汉市一栋33层的楼房部分外墙突然脱落，落下的石块砸中路过的网约车，司机不幸当场身亡。
今年3月，上海市中心城区接连发生两起高楼外立面脱落事件：黄浦区一小区内一幢居民楼外立面发生部分脱落，恰好经过的居民被砸中后不幸身亡；长宁区一幢大楼的外墙瓷砖突然脱落，砖块落地碎片飞溅，伤及一名行人。
上海市黄浦区一小区高楼外立面脱落
建于1999年的北京市海淀区某住宅小区，近年来被外墙屡屡掉砖所困扰。仅最近一年内，脱落的墙砖就接连砸坏了4辆私家车，有的车主4万元修车费无人负担，居民每天出入楼门都担心人身安全。
安徽合肥、蚌埠等地相继发生了外墙保温层脱落砸毁车辆事故，居民新买的车变成了“敞篷”。
房屋外墙为何脱落？多位业内人士介绍，除房屋外墙老化外，外墙脱落的主要原因还包括缺乏防水性能的外墙保温层材料在一段时期内的广泛应用。
一家建筑央企的质量总监告诉
上海一家专门从事历史建筑保护的物业机构张经理告诉
很多业内人士谈到，20多年前建设的一些住宅逐渐老旧，外墙掉砖日渐频繁，部分高楼外立面因此变得残缺零乱，如楼体上长着难看的疤瘌。
谁负责？谁维修？
外墙脱落屡屡造成人身伤害和财产损失，该由谁负责？谁维修？
法律明确规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
建筑业内人士介绍，外墙抗渗漏的保修期为5年，外墙装饰工程的保修期为2年。“外墙脱落往往发生在交付7年之后，保修期内发生的情况较少。”一家央企建筑工程监理负责人告诉
如果保修期已过，脱落的外墙谁来修？
依据物权法第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。根据民法典第273条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务。
上海交通大学中国城市治理研究院教授陈杰说，产权人有维护建筑、保障其不造成公共风险的责任，但建筑物及其外立面的维护是很专业的事，需要细分相关部门的责任归属。
北京林业大学经济管理学院物业管理系主任程鹏说，保修期外，业主作为住宅楼公共部分的共有人，有维修保养该大楼并保证其安全的义务。全体业主需要筹集和使用公共维修资金，经业主履行一定程序决策后，专项用于外墙的维修。
“业主诉求不同，有的事不关己高高挂起，有的不想出钱。”不少物业经理反映，小区外墙脱落往往一次仅出现一两户，但修起来会涉及上下两三层楼，而且维修过程短则半个月，长的要2个多月，影响多户的正常生活，想要维修遇到的阻力比较大。
一位居委会负责人告诉
此外，有的小区没有业委会，出现外墙脱落情况后申请维修基金非常困难；有的小区公共维修基金也存在金额不足、申请流程复杂等问题。
如何切实破局？
多名一线城市街道办事处负责人说，长期以来，建筑物外墙面及其附属物缺乏有效的安全检测和维护机制。建筑所有者、使用者均不知道该履行哪些例行的检查和维护义务，相关部门对此也缺乏必要的指导。
程鹏等专家认为，楼房外墙脱落的情形比较复杂，责任划分需要甄别，具体情况具体分析。
上海市虹口区曲阳路街道办事处副主任王佳纬认为，建筑需要维修的就要尽快启动相应程序；确有客观困难的，政府可给予补贴或纳入专项工程。
“无论业委会、居委会还是物业公司，都难以承受伤人之重。”陈杰认为，从长远看，如果房屋及外立面已经过了“质保期”或房龄超过20年，应强制性规定每隔若干年大修一次。
从目前妥善解决问题的小区来看，多数是得益于老旧小区综合改造。如云南省红河州蒙自市千福园老旧小区改造中，翻新了外立面、进行了屋面防水维修等，通过国家补助一点、市级配套一点、居民自筹一点、管线单位分担一点、社会资本投入一点、改造收益补充一点的筹措方式，多方发力解决资金问题。
重庆市北碚区新房子片区老旧小区改造项目现场。秦廷富摄
陈杰认为，街道要切实负起监督和统筹协调的责任，及时动态监测危情，督促物业、业委会履行职责，积极整合政策资源，提出切实有效的解决方案。
王佳纬认为，相关部门应对辖区内所有房屋建立全生命周期的管理库，根据不同楼栋情况，设定年检名单、高危名单、抢修名单，实现“一楼一档”。房屋一旦出现危险，应启动相关程序指导维修。
此外，业内人士建议，政府应鼓励和培养业主购买保险的意识，通过缺陷责任险、公众责任保险等保险产品，由开发商、建设施工单位、物业公司和业主各出一部分，为房屋攒足“养老钱”。（
二：动用大修基金的标准
大修基金在以下情况下才能动用：1、屋顶防水、隔热层破损或渗漏。
2、楼房外墙出现雨水渗漏，引起外墙内表面浸湿。
3、地下室出现渗漏、积水的。
4、楼房外墙外装饰层出现裂缝、脱落或空鼓率超过国家相应标准、规范的规定值。
5、建筑保温层出现破损或脱落，或建筑保温不良引起外墙内表面出现潮湿、结露、结霜或霉变。
6、外墙及楼梯间、公共走廊涂饰层出现开裂、锈渍、起泡、翘皮、脱落、污染的。
7、公用区域窗台、门廊挑檐、楼梯踏步及扶手、维护墙、院门等出现破损的。
8、公共区域门窗或窗纱普遍破损的等。
1、维修基金的使用范围主要包括小区公共部位和共用设施、设备：①具体来讲，公共部位是指由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。②而共用设施、设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋。
2、根据《管理规定》，维修资金的使用分为专项使用、日常使用和应急使用三种情形：①专项使用适用于共有物业大、中修和专项更新、改造以及安全检测鉴定等项目；②日常使用适用于共有物业日常小额维修项目；③应急使用适用于紧急情形下的应急处置和应急维修项目。
4、物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。业主大会可以通过管理规约等约定专项使用和日常使用的具体划分标准和适用范围。
三：动用大修基金的利弊
根据维修基金使用管理办法，无论小区是否有业委会，动用维修基金都必须经过业主同意的法定程序，物业在维修基金开户银行是打不开这个口子的，故“物业在没有经过业主的同意，就动用维修基金修电梯”，这种现象不存在，这个命题不存在。
四：动用大修基金的前提
根据《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定，维修基金的使用范围主要包括房屋共用部位大修工程和共用设施设备大修、更新改造工程。房顶漏水属于房屋共用部位，应当使用维修基金进行修缮。由于共用设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主委员会决策。业主委员会应当在物业管理企业的协助下，通过召开会议或者按户走访等形式对大修、更新改造方案进行书面确认。大修、更新改造方案应当征得所持投票权三分之二以上的业主书面同意。根据《住宅专项维修资金管理办法》的有关规定，维修基金的使用范围主要包括房屋共用部位大修工程和共用设施设备大修、更新改造工程。房顶漏水属于房屋共用部位，应当使用维修基金进行修缮。由于共用设施设备维修，涉及全体业主利益的，应当由业主委员会决策。业主委员会应当在物业管理企业的协助下，通过召开会议或者按户走访等形式对大修、更新改造方案进行书面确认。大修、更新改造方案应当征得所持投票权三分之二以上的业主书面同意。
使用条件：1、维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。
2、维修基金闲置时，除用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。
（1）物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。
（2）住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30%。
（3）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，业主大会另有决定的除外。
住宅专项维修资金应当专项用于住宅公共部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。
小区成立了业主委员会的，由业委会授权委托物业服务企业提出申请并提供维修预算，经业委会审核后，报市物业维修资金管理中心。
五：电梯维修动用大修基金的规定
可以 物业维修基金是依据有关法规筹集的用于新商品房（包括经济适用住房）和公有住房出售后的共用部位、共用设施设备维修之用的专门款项。 所谓共用部位是指住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。 所谓共用设施设备是指住宅小区或单幢住宅内，建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。