我看了一下公司的股权架构，个人持股95%，剩下的5%由一家投资公司持有。这样的持股架构，严格来说已经不好进行处理了，因为个人持股比例太高，分红下来，个人所得税是无法进行筹划的。
除了股权架构设置的不合理之外，我也跟老板建议，可以考虑以公司的名义购买住房，这样，增值税的进项抵扣和企业所得税上的折旧部分，给企业带来的节税作用很可观。可老板老是觉得住房在公司名下自己心里不踏实。嗯，萝卜白菜各有所爱，既然老板偏爱个人持有住房，那么只能考虑调整股权架构了。
聊天的间隙，老板沏好了茶，说是他很偏爱的鸭屎香茶叶，品尝了一下，确实很香，入口回味悠长。不过这个茶的名字我还是第一次听说，偷偷上了今日查了一下。从价钱上看，貌似是很普通的茶叶，可见老板生活还是挺简朴的，这也不难理解老板想要尽量节约一点税负了。
调整股权架构的思路是，稀释老板的个人股权至只有5%-10%，原有的公司持股5%不动，然后新成立一家有限合伙企业，有限合伙企业增资扩股进入这家工程机械代理公司。成立有限合伙企业的目的有两个，一是分配机制灵活，完全不用考虑出资比例；二是利用有限合伙企业，可以延缓主体企业分红后的税费缴纳，起到递延纳税的作用。但是，进入到2021年，各地的合伙企业核定征收政策陆续取消，但仍有少部分地区受税源不足的影响，招商引资政策力度不减，仍可以进行核定征收。所以，在有限合伙企业的股东设置上，搭建一个双层合伙企业架构，便可以巧妙的将分红转化为生产经营所得从而享受核定，要缴纳的个人所得税只有原来的三分之一左右。
以这个工程机械代理公司为例，在保证个人股东对公司的绝对控股条件下，将3000万元分红的95%完全分到有限合伙企业，那么2850万元分红原来要缴纳的个人所得税为570万元，而在合伙企业核定之后，仅需缴纳185万个人所得税，不足原缴纳个税570万元的三分之一。
很多人还未意识到股权架构设计的作用。事实上，现在大多数上市公司和即使未上市但有税收筹划意识的公司，都已经学会搭建股权架构了。
举个简单的例子。
最近热映的《长津湖》是吴京投资的影片。长津湖热映的票房收入，截止10月9日18:00，已经超过了36亿，照这个趋势下去，其票房收入可能达到60个亿，超过战狼2而成为中国影史上票房第一的电影，最终吴京的分账收入，参考战狼2的比例（战狼2票房收入为56.82亿，吴京个人分账收入为10.87亿，占比约为19.13%），差不多可以达到12个亿，如果直接进入到吴京的个人口袋，其需要缴纳的个人所得税将要达到2.4个亿。可是，他真的会缴纳那么多个税吗？
非也。我们看看吴京控制的公司就知道了。
吴京是以北京登封国际文化传播有限公司的名义去拍的长津湖，北京登封的股东是谁？大股东是凯燃（上海）影视文化工作室，持股90%。这家工作室是一家个人独资企业，它的股东又是谁？吴京，100%持股。那么，长津湖属于吴京的分账收入，首先进入到北京登封公司，缴纳了企业所得税后直接进入到上海凯燃文化，上海凯燃文化是2016年成立的个人独资企业，尽管2021年上海取消了核定征收，但是取消核定仅针对2021年新设立的公司，以前年度成立的个人独资企业的核定征收不受影响。那么这家核定征收的个人独资企业的所有税负仅为5%。
也就是说，如果属于吴京的个人分账收入为12个亿的话，如果用自然人做股东，那么应缴纳20%即2.4亿个人所得税。而个人成立个人独资企业后做股东，仅需缴纳5%即6000万个人所得税，相当于原缴个税额的四分之一。
这就是股权架构设计的妙用。这完全不同于冰冰和爽爽的阴阳合同，而是合理运用了税收优惠工具，即使在上海的个人独资企业和合伙企业政策有变，未来迁移注册地，仍不影响税收优惠政策的享受。
读者如果有心的话，还可以查看任何一家上市公司的股东结构。几乎可以肯定的说，在公司上市前期，中介结构已经完全帮上市公司重新调整了股权架构，设置了有限合伙企业，从而便于未来限售股减持时享受个人所得税的优惠政策。玩股票的人都知道，每只股票大涨之后经常见到减持公告，这些减持的股票，持有人多数是有限合伙企业。以我前期刚刚卖掉的东岳硅材为例，其第一大股东为“淄博晓希企业管理合伙企业（有限合伙）”。感兴趣的网友可以去查看一下，近年上市的公司的股东里面，几乎都有合伙企业。
一：平层和夹层基金
撰文=徐三刀
央视二套财经频道重磅轰炸：卖房子不能“挂羊头卖狗肉”，箭头直指商办公寓！
有人就很奇怪，商办公寓产品在西安大行其道，为什么商办公寓会被央视吊打？主要原因，部分房企将商办产品改为公寓，并且称之为“类住宅”，强调居住功能。
目前，国内建设用地之中，只有居住用地、商业用地、工业用地、公共服务用地、物流仓储用地，没有“公寓用地”这一说法，而办公用房禁止有居住用途，也不能落户和入学。可以说，公寓产品有一定的局限性。
在2017年，西安公寓产品就爆出限购一说，当时的说法是，西安公寓划分为两种，一种是公寓产品，就属于限购；另外一种是商办产品，属于不限购。但二者就产品形态而言，并无二致，都是平层公寓，或者是LOFT公寓，甚至于是夹层公寓、大平层公寓。
当前，央视点名商办公寓，其实，也说明了一点，公寓产品在政策方面，存在一定的灰色地带，需要大家把握好，没事不要脑补！
目前，这一类产品在京沪已经遇到了一些“变故”，据案例来看，就是2017年上海市场维权，有兴趣可以
商住两用房的优点主要是价格便宜（部分价格也很高）、不限购、层高至少4.5米（西安有平层、夹层、LOFT之分），可以隔成两层。缺点主要是物业、水电、公共维修基金、电信等费用较高、贷款年限低、不通燃气、不能落户、不享受入学政策、土地使用权到期续期的规定。
由于一线城市的高房价和限购政策，商住两用房以其较低的购买门槛吸引了不少外地人、本地刚需和投资客购买。
但凡事总有意外，因为2017年初两份文件落地《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》、《上海市关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，引发了一系列值得商榷的情况。结果，这一政策落地之后，私人物权保护等原因对冲政策，导致一地鸡毛，变成了模棱两可，2018年之后，便没有这一方面的新闻更新，不做揣测。
2019年6月份，西安市人民政府办公厅印发了《关于培育和发展住房租赁市场实施意见的通知》。
《通知》明确指出：在符合城市规划和公共配套要求的前提下，允许将闲置商业用房等按规定改建为租赁住房，由企业提出改建方案，经相关部门审批，调整规划，补签土地出让合同，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，改造后的租赁住房应满足采光、通风、消防、安全等条件，用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行，改建后房屋不得以租代售或分割转让。允许将现有住房按照住宅设计规范改造后出租，改造中不得改变原有防火分区、安全疏散和防火分隔设施，必须确保消防设施完好有效。
重点看这三点信息：1、闲置商业用房按照相关规定，可以改为租赁住房；2、功能用途被限制为“租赁住房”，也就是只能“租赁”；3、不得改变原有防火分区等，确保消防设施有效。
简单来看，官方规定在不突破法规的前提之下，可以有周旋余地，但对于“安全”问题，却反复强调！
但这其实是一个“弹性话题”，例如重庆楼盘，很多都是50年产权，就是商住用地，究竟如何处理？这恐怕是一个全民难题。
再举一个比较典型的例子，十年前，福田中心区1号线&4号线交汇处，打造了一座金中环广场，就是卖给HK阔佬的酒店式服务公寓，售价五万起一平，如今仍然热门。
这个区域住宅稀缺，又在CBD轴线上，想要解决居住问题，公寓产品成为首选。目前，公寓产品包括金领公寓、商务公寓、行政公寓、总裁公寓等等，定位不同，服务内容也不同，但总结起来就是一个点，奢侈品。
其实，土地性质强行区分70/50/40年只是一种控规手段，官方之所以严控这些项目，关键还是“安全问题”，尤其是超高层公寓，防火防烟等等，都需要重点
因此，站在这一点上来看，对于公寓产品这一命题的“弹性”认知，既要了解到官方执行的难处，也要考虑到公寓产品的稀缺性，还有适用性。
不要提听说媒体“痛斥”，就一味看空。存在即合理，只要存在市场空间，就一定有价值。作为住宅市场的补充产品，公寓将在这两年大量供应，我们就要看到这种天量供应对于市场的无情挤压，也要看到这种产品在市场的需求放大。
当然，参照上一篇，并不是所有的公寓都值得考虑，也不是越便宜越好，只有租赁市场充足，品牌强度足够，服务质量较好的公寓产品，才值得考虑。
因此，如果不谋求短期转手收益，资金实力比较稳定，长期用来收租，作为储值卡/养老金，还是一种不错的选择。
当然，最近还有一个槽点，就是土地增值税，对于公寓产品也有一定伤害，关于这一点，我们会专门论述，这一篇就不多做分析了。
最后再强调一点：住宅/公寓都存在BUG，但公寓稍多些，住宅受限购影响，公寓受性质影响，因此，不宜脑补公寓的劣势。截止目前，除了深圳限制交易之外，尚没有出现禁止公寓销售的城市，因此，做到心知肚明即可，不要偏听偏信。
提示/进群添加：xusandao123
二：平层基金结构图
结构化分级是投资于能够产生较高收益率的更长久期的资本中。通过这种方式，以期为投资者获取更高的投资收益。分级基金应该做到结构简洁、标的清晰（比如指数投资）、保证流动性与杠杆适度等，从这种角度看，分级产品更适合被动投资，完全复制指数，投资者只需要把握市场趋势三：平层基金是什么意思
1、户型的一种，一般是指一套房屋的厅、卧、卫、厨等所有房间均处于同一层面上。 2、电梯在达到房屋楼层时，使电梯轿底与走道呈水平状态方便乘客进出的过程。 3、平层大宅可以理解为豪宅户型，为目前市场上一种户型之一。 4、目前在市面上，住宅方面，以平层单位为主。平层单位就是按照正常层高建筑的单位，和复式单位有别，而平层大宅，也即是豪宅单位，虽然同为平层户型，不过面积足够大，看起来更加豪气，住起来也更加舒服。四：私募股权基金
私募证券基金和私募股权基金主要有以下四大区别：私募证券投资基金主要投资于公开交易的股份有限公司股票、债券、期货、期权、基金份额以及中国证监会规定的其他证券及其衍生品种。私募股权投资基金除创业投资基金以外主要投资于非公开交易的企业股权。
私募证券投资基金封闭时间相对较短，封闭期一般为3-12个月（部分产品无封闭期），封闭期结束后，投资者可在产品开放日申请赎回持有份额。私募股权基金封闭期限较长，封闭时间一般为3年及以上。
私募证券投资基金主要投资二级市场，收益来源为资本利得、股票分红等。私募股权投资基金投资于非公开交易的企业股权，多通过上市、并购等方式退出并获取收益。
私募证券投资基金的风险水平主要取决于基金管理人的投资能力与市场情况，风险较高，多属预期风险等级【R4中高风险】级的投资品种，适合具有【C4积极型或C5进取型】级别风险识别、评估、承受能力的合格投资者。私募股权投资基金成败取决于所投企业未来的发展，通常是高风险伴随着高收益。投资成功，少则几倍，多则几十倍的收益，投资失败，则血本无归。
基金的法律结构有两种，一种是公司制的，每个基金持有人都是投资公司的股东，管理人也是股东之一。另一类是契约型，持有人与管理人是契约关系，不是股权关系。
在国外，从不同视角分类，有几十种的基金称谓，如按组织形式划分，有契约型基金、公司型基金；按设立方式划分，有封闭型基金、开放型基金；按投资对象划分，有股票基金、货币市场基金、期权基金、房地产基金等等。但翻遍这些基金名称，把“私募”和“基金”合为一体的官方文件的“私募基金”（privatelyofferedfund）英文一词，却未发现。
在我国，金融市场中常说的“私募基金”或“地下基金”，往往是指相对于受我国政府主管部门监管的，向不特定投资人公开发行受益凭证的证券投资基金而言，是一种非公开宣传的，私下向特定投资人募集资金进行的一种集合投资。其方式基本有两种，一是基于签订委托投资合同的契约型集合投资基金，二是基于共同出资入股成立股份公司的公司型集合投资基金。
五：股权基金是什么
十几年前刚做基金业务的时候，也是被一些资料搞的一团浆糊，不够通俗。
其实基金就是一种理财工具的称谓，许多人（也就是投资者）把钱交给一个人或者公司（也就是基金管理公司）打理、投资，这些钱集中到一块，我们都可以叫基金。
那投资者通过什么方式知道、了解基金公司进而把钱交给他打理呢？通过广告公开招揽的方式让投资者知道，这是公募基金的作法；通过熟人介绍等私下里的方式接触投资者，这是私募基金的作法。因为公开的方式影响面大，所以管的严，需要审批，公募基金管理公司也需要资质；私募基金就相对宽松一些，只要到基金业协会备案就好。
私募基金到基金业协会备案，也是要分门别类的，登记在什么类别就只能做什么类别的业务。主要根据投资对象分三大类：私募证券基金、私募股权基金和私募创业投资基金，其实还有一些其他类别的另类基金。
私募证券基金也就是以前财经新闻里经常出现的私募或者私募基金，这类基金只能投上市公司股票、债权、期货等等。
私募股权基金投资对象只能是还没有上市的公司的股权，也就是行业里说的PE。
私募创业投资基金其实和私募股权基金差不多，差别在于投资的公司更年轻一些，行业里一般叫风险投资基金，或者VC。
其他还有投资艺术品、古董等等基金。